【東急】下丸子駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

多摩川の風とものづくりの誇り——キヤノンが本社を構える、東急多摩川線の穏やかな実力駅

下丸子駅は、東急多摩川線が乗り入れる駅です。蒲田へ直結し、反対方面は多摩川駅で東急東横線・目黒線に接続して渋谷・目黒方面へ。多摩川に架かるガス橋を渡ればすぐ神奈川県という川辺の立地で、武蔵小杉・川崎方面へも生活圏が広がります。3両編成の電車がことこと走る、どこか懐かしいローカル線の空気が魅力です。

この街の顔は、世界のカメラ・精密機器をリードするキヤノンのグローバル本社。ものづくり企業の集積地として発展した歴史を持ち、駅前には500席超の大ホールを備えた文化拠点・大田区民プラザが構えます。名物の「下丸子らくご倶楽部」には落語ファンが都内各地から集まり、働く街と暮らす街、そして文化の街の顔が心地よく同居しています。

下丸子駅前の景色

暮らしの傍らには、いつも多摩川があります。下丸子公園や多摩川ガス橋緑地の河川敷にはグラウンドと桜並木、土手の上にはサイクリングロード。夕暮れの川面を眺めながらのランニングは、この街に住む人の特権です。

下丸子公園の景色

単身者向け賃貸の需要層は、キヤノンをはじめとする地元企業に勤めるビジネスパーソンを中心に、蒲田・川崎・武蔵小杉方面へ通う人まで安定して重なります。企業城下町ならではの底堅い需要に支えられ、直近は賃料が約21%も上昇。駅前では踏切解消をめざすまちづくりも動き出し、穏やかな街に確かな追い風が吹いています。

川辺のゆとりと都市の便利さ——下丸子駅周辺は、「多摩川のある暮らしと通勤のしやすさを両立したい単身層」に選ばれ続けるエリアです。

下丸子駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値・隣接する千鳥町駅周辺を含む）

下丸子駅周辺（隣接する東急池上線・千鳥町駅周辺を含む）のワンルームマンション成約価格（中央値）は、2013年の905万円から2018年には2,100万円へと、わずか5年で2倍超の急成長を遂げました。その後も高い水準を保ち、2024年には調査期間の最高値となる2,350万円を記録しています。

推移を見ると、2016年〜2018年に1,500万→1,800万→2,100万円と一気に駆け上がったあと、2019年〜2022年は2,000万円前後の安定期で力を蓄え、2023年に2,200万円、2024年に2,350万円と再び加速。直近2025年も2,100万円と、安定期のレンジを上回る高値圏を維持しています。

下丸子と千鳥町は徒歩圏が重なり合う一体的な住宅エリアであり、本グラフは両駅周辺の成約データを合わせて集計しています。年による成約件数の振れを含むものの、「2,000万円台が当たり前」の相場へ底上げされた流れは明確です。

後述の通り賃料はこの1年半余りで約21%上昇し、駅前では踏切解消・駅前広場整備をめざすまちづくりも本格化。将来の変化を先取りできる今は、下丸子エリアのワンルームマンション売却において好機といえます。

大田区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

大田区における人口の将来推計を見ると、2040年に総人口のピークを迎え、その後は減少へ転じるとされています。
そして、ワンルームマンションの賃貸需要に強く関係する生産年齢人口（15〜64歳）は2030年頃を境に減少が始まり、以降は急速に減っていくと予測されています。

長期的には賃貸需要に陰りが出る可能性があるため、売却や物件入れ替えのタイミングを「生産年齢人口の減少前」に検討することも、出口戦略として有効です。

大田区の外国人割合

2025年4月1日現在の住民基本台帳人口754,451に対し、外国人住民数は32,698と
外国人割合は4.33%です。
東京23区の中で6番目に外国人割合が小さいエリアとなっています。

下丸子駅周辺の主要施設

下丸子駅周辺は、駅前の文化拠点と多摩川の広大な河川敷がそろう、暮らしにゆとりのあるエリアです。

下丸子駅に似ている日本国内の鉄道駅

京阪本線の駅で、パナソニック創業の地として知られる企業城下町です。
淀川の河川敷が身近にあり、大企業のお膝元×川辺の暮らしという組み合わせが下丸子とよく似ています。

阪神本線で大阪梅田へ直結する、ものづくりの街として発展したエリアの駅です。
工業都市の歴史を土台に住宅の街として評価を高めている点が、下丸子と共通しています。

大田区のワンルームマンション関連の条例

大田区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「地域力を生かした大田区まちづくり条例・大田区開発指導要綱」が適用されます。

・住戸が15戸以上含まれる共同住宅、寮、寄宿舎、長屋等

出典：地域力を生かした大田区まちづくり条例・大田区開発指導要綱（大田区）

下丸子駅周辺の再開発情報

場所：東京都大田区下丸子（下丸子駅周辺一帯）
最寄駅：東急多摩川線 下丸子駅
概要：「開かずの踏切」として長年の課題となっている下丸子1・2号踏切が改正踏切道改良促進法に基づく「改良すべき踏切道」に指定されたことを契機に、大田区が進めている駅周辺の総合的なまちづくりです。2021年にまちづくり構想を取りまとめ、2026年3月には20年後の将来像を描く「下丸子駅周辺地区グランドデザイン」を策定。あわせて、鉄道立体化を含む踏切解消や道路、駅前広場などの整備の方向性を示す「都市基盤整備方針」の検討が進められています。新空港線（蒲蒲線）第一期区間の開業や環状第8号線の立体交差化なども見据えた長期プロジェクトで、実現すれば駅の東西を分断してきた踏切問題が解消され、下丸子エリアの利便性と価値を大きく押し上げることになります。
竣工：2026年3月グランドデザイン策定・都市基盤整備方針の検討が進行中（整備時期は今後確定）
参考：下丸子駅周辺地区（大田区）

下丸子駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）

下丸子駅周辺の取扱物件一覧

下丸子駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。

SYFORME下丸子AsylCourt/ガリシア下丸子リバーサイド/サーラコモド下丸子/ジーベック下丸子/ダイアパレス千鳥町/ビバリーホームズ久ガ原2/メイクスデザイン千鳥町アジールコート/メインステージ下丸子/ル･リオン下丸子/ルーブル下丸子

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下丸子駅周辺の取扱物件を地図でみる

他社で「損切り（赤字売却）しかない」と言われた物件でも、高く売れる可能性はある？

はい、十分に可能性はあります。他社で「損切り」と判断された物件を、利益が出る形で再生・売却した事例が多数ございます。

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