不動産投資で節税！に、ちょっと待って～不動産投資コラム～

こんにちは、或いはこんばんは。
 
株式会社ＦＧＨの高松です。
 
以前書いたコラム（ホントに必要？ガン団信特約）でも触れていることなのですが、目的はその名の通り投資であり、お金を増やす為にする手段が不動産投資です。
 
当たり前だと言われればその通りなのですが、あれこれと理由をつけて販売されていたりします。
 
また先に結論を言ってしまうのですが・・
 
不動産投資において投資以外の要因や事象はオプションに過ぎません。
 
そのオプション自体に多くを求めてしまうことは浪費につながります。
 
以前のコラムでも書きましたが車のエクステリアに近しい感覚です。

ワンボックスカーのリヤスポイラーほど意味（空力的な効果）がないとは思いませんが車に乗って移動するという目的を達成するに際して必要な物ではないのかもしれません。

不動産投資で節税？

良く耳にするワードですし、節税ってなんだかカッコイイです。
 
サラリーマンとして給与所得がある場合、所得税も住民税も給与から天引きされている方が多いと思いますが、不動産投資で赤字が出た！と確定申告することで所得税の還付、住民税を軽減してもらえる場合があります。
 
これのことを「損益通算」といいます。

節税の主役？減価償却費

投資用物件を運用するにあたって、修繕費であったり火災保険料であったり賃貸手数料であったり・・様々な経費がかかります。
 
これらの経費は所有者が、支払期日に合わせて支払います。
 
一方、所有者が実際にお金を支出しているわけではないものの確定申告を行う際に経費として計上できる「減価償却費」というものがあります。
 
この「減価償却費」とは不動産経営に必要な建物や設備などを購入したときに一括して経費計上するのではなくその資産の使用可能期間に渡って分割し経費として計上していくための勘定科目のことです。
 
建物が経年劣化によってその資産価値が下がってしまうのは仕方ありません。
 
その経年劣化に応じて、毎年少しずつ資産を簿価から切り下げて経費として支出されていく・・という考え方によるものが「減価償却費」です。
 
減価償却費は、不動産投資で上げた利益（賃貸収入）から差し引くことができるので節税効果が得られます。
 
しかし減価償却費が計上できる期間は法定耐用年数まで。
 
それを過ぎると減価償却費計上による節税効果はほぼ見込めなくなってしまう訳です。

ざっくりとシミュレーション

例えば給与収入が800万円（配偶者あり）の方の場合、なんやかんやと控除がついて所得は450万円ほどの扱いになる事が多いです。
 
450万円の所得税率は20％ですので、ここに不動産経営で50万円の赤字申告した場合約10万円の還付を受けることが出来ます。
 
住民税は自治体によって多少上下するものの、おおむね所得の10％で考えると約5万円免除される試算です。

よって
 
年収800万円（配偶者あり）の場合・・50万円の赤字申告で約15万円の節税が出来た！という考え方です。

一般的な不動産投資で確定申告する場合の収支内訳（ざっくり）
 
家賃収入：1,020,000円
管理費、修繕積立金：▲120,000円
支払金利（建物分）：▲230,400円
賃貸管理費：▲52,800円
減価償却費：▲500,000円
固定資産税：▲60,000円
雑費：+α
＝凡そトントン

・・・そうです。
 
50万円の赤字を出すには、空室が多かったであるとか、取得した初年度で取得費用が多分にかかっているだとか、実質的なキャッシュアウトが伴うことが大半になるのです。
 
例えば実際に50万円の赤字が発生して15万円節税出来た！と、言ったら本末転倒ですよね・・
 
結果35万円のマイナスになってしまいます。

節税効果を最大に活かせるパターンも存在するにはします。
 
が、それは不動産投資においてあくまでオマケだとご認識下さい。
 
不動産投資の「目的」は正のキャッシュフローで資産を築くことに他ならないのです。