最後はプラスにするためには
「投資マンションを高く売りたい。」「持ち出しを出したくない。」「プラスで売る方法を知りたい。」
売却を検討するならそう考えるのが当然だと思います。
投資を始める前に出口戦略をきちんと計画をすることが大事と言われます。
ですが、購入するときに売却の事まで考えて購入をされる方は少ないのではないでしょうか。
物件にノータッチで収支を把握していない方も中には・・
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先日、とある投資家様と「投資用不動産の購入や運用方法の考え方について」お話する機会がありました。
不動産投資スタイルのひとつとして参考になればと思いご紹介させていただきます。
購入の検討段階で○年後に売却するかイメージをする
お話を伺った投資家様の理想的な不動産投資スタイルは、“毎月の収支がプラスで売却益も出る”という出口を見据えた不動産投資です。
購入前に○年後に売ればよいか想定すること、そして、購入後は年に数回、購入時のシミュレーションと市場価格、賃貸状況のチェックを欠かさず行っているとお話されておりました。
長期的に運用すればするほど、累計の賃料収入は多くなりますが、建物は古くなりますので、売却できそうな金額と賃料の値下がり動向、管理費・修繕積立金などの経費の値上げを確認する必要があります。
購入時に想定した運用の予定期間を迎える段階で、「このまま運用を続けるか」「売却に動き出すか」を検討されるのだそうです。
短期譲渡になるか、長期譲渡になるか
また、売却を検討されるポイントとしては、物件を購入してから５年を経過したタイミングを重要視しているということ。
正確に言えば、物件を購入した日から売却した日までの持っていた期間ではなく、税務署は、１月１日現在の所有期間で判定するため、購入してから１月１日を６回迎えているかどうかになります。
ご周知のとおり、物件を購入してから５年を経過しているか否かで、譲渡益に課される税率は異なります。
所有していた期間が５年以内であれば「短期譲渡」となり税率は３９％、５年を越えていれば、「長期譲渡」となり税率は２０％になります。
仮に３００万の利益が出た場合は、１２０万税金でもっていかれるのか、もしくは６０万円もっていかれるのかという話です。
税率だけを見比べてしまうと、長期譲渡のタイミングになってから売った方がいいのではないかと思われるかもしれませんが、長期譲渡になるまで待っていると、その分建物は築年数を重ねて古くなり、相場も変動する可能性があります。
実際には、「短期譲渡のタイミングでも売り切っていれば・・・」というケースもありますので、どちらが正解なのかはその時になってみないとわかりません。
ただ、不動産の市場は、他の金融商品と比べて市場の動きが緩やかと言われておりますので、シミュレーションを活用すると、判断材料の大きな手助けとなってくれます。
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「売れるときに売っておいた方がいい」
「出口を見据えて購入」の考え方には、「建物はいずれ古くなり、資産価値が減ってしまう」というのが根本にあると思います。
ローンを利用して物件を購入する場合、投資用の収益不動産においては、住宅ローンは利用できません。
物件の築年数や積算評価額は、借り入れ審査において大きくウエイトを占めておりますので、古くなればなるほど、購入者は融資を利用しにくくなります。
融資を利用しにくくなれば、現金買いの方や、高金利でも購入するような方でないと、ターゲットになりませんから買手となる分母が減ってしまいます。
買手の分母は多いに越したことはありませんから、買手が多いタイミングで売却をするというイメージはとても重要だと私も同じ考えです。
保有か売却か迷ったら
「購入して5年経過したけど、今の市況や相場が分からない」
「思ったよりも手元にお金が残っていない」
「毎月の返済のために給与から支払いが出てしまっている」
という状況の方は、ご所有物件の健康診断をオススメいたします。
「プラス」と言う概念をどこに置くのか。
物件を売却と言うと、お手元にいくら残るのか、もしくは残債をすべて完済できるのか、が重要になるかと思います。
ですが他にも、シミュレーションの結果で10年後の収支はマイナス144万円。15年後には250万円と言う結果が出ていたが、売却の結果は持ち出し額20万円で売却。
マイナスの結果ですが、総合的に考えるとプラスと捉えることもできます。
「プラス」をどこに繋げるかは、状況次第です。
ワンルームの売却成功例をご紹介
1000万円で都心寄りに中古ワンルームを購入。5年間の運用をいたしました。
家賃は月額：8万円で、管理費・修繕積立金（管積）は月額：1.1万円、5年間の間の空室率は8％という結果でした。
年間家賃×5年分＝480万円
年間管積×5年分＝66万円
480万円－66万円×92％＝3,808,800円
周辺の取引相場は830万円のエリアですが、この物件の売却価格は920万円でしたので、5年分の収入と合わせて約1300万円。
物件の価格は、購入時と売却時で目減りしていますが、それまでの家賃も投資収入なので、合算するとプラスでの売却が出来たと言えます。
先を見据えた出口戦略が大事
購入前に上記の様な計算をして物件を探していれば、きっと良い形で不動産投資に取り組む事が出来るはずです。
ですが、販売会社の言われるがまま、まかせっきりの状態ですと、売却のタイミングのチャンスを逃してしまう可能性もあります。
全てを主体的に不動産投資に取り組むことは難しいかもしれませんが、収支状況と今後の収支見通しを立てるだけでもリスクに対する理解が深化します。
不動産だけに限った話ではないのですがなんでも買うときは高揚感の為か前のめりになりがち。
購入物件のシミュレーションにも”投資スケルトン”で診断してみてください。
株式会社FGHは全国のワンルームマンション売却に特化した収益不動産の仲介業者です。
過去10,000件以上の取引実績、最新の取引事例、今後の経済情勢も踏まえ、お客様の様々な状況にあったオンリーワンプラン型のコンサルティングをさせて頂きます。
