【ワンルームマンション売却】インボイスが必要なケースとは？消費税についての注意点を解説

2023年10月1日より、消費税に関する新しい制度「インボイス制度」が導入されました。
不動産投資においては、すべての人にインボイス制度の影響があるわけではありません。
今回はインボイス制度と不動産投資に着目してご紹介いたします。

消費税は建物部分にのみ発生する

　　
マンションはおもに土地と建物に分類され、ワンルームマンション売却では原則として建物部分にのみ消費税が発生します。一方、土地は課税対象ではないため、消費税はかかりません。
ただし、建物部分に消費税が発生しても売主が免税事業者であれば納税義務を負いません。
 

 
次に免税事業者についてご説明いたします。

課税事業者と免税事業者について

　　
消費税は、「税を負担する人（消費者）」と「納税する人（事業者）」が異なる間接税のひとつです。
事業者には「課税事業者」と「免税事業者」という区分があり、課税事業者は納税義務がありますが、免税事業者は納税の義務が免除されています。
納税義務の有無は、基準期間の課税売上高の金額により判定します。
課税事業者に該当する人は、以下のとおりです。
 

課税事業者

基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が1,000万円を超える事業者は、消費税の納税義務者（課税事業者）となります。基準期間における課税売上高が1,000 万円以下であっても、特定期間における課税売上高が1,000 万円を超えた場合は、その課税期間においては課税事業者となります。
 

免税事業者

基準期間の課税売上高及び特定期間の課税売上高等が1,000 万円以下の事業者（免税事業者）は、その年（または事業年度）の納税義務が免除されます。なお、免税事業者でも課税事業者となることを選択することができます。

出典：国税庁

 
つまり「居住用の賃貸収入」が主たるワンルームマンション不動産オーナー様で免税事業者の方は、インボイス制度に影響はありません。

居住用の賃貸収入が主たるオーナー様は免税事業者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　
多くのワンルームマンション不動産オーナー様は、居住用の賃貸収入が主たるものとなり、消費税においてそれらの収入は「非課税売上」に該当します。賃貸住宅やマンションなどの住宅用の賃料には、基本的に消費税がかかりませんので、消費税を納める必要もありません。そのため、基準期間における課税売上高が1,000万円以下となっていて「免税事業者」となっている人が大半となります。
 
一方不動産オーナー様の中でも、事業用の店舗などの家賃が年間1,000万円を超えていて消費税の課税事業者である人もいます。事業用の店舗・事務所・倉庫等の賃貸収入などは、消費税が課税されます。
その場合には、納税地を所轄する税務署長に適格請求書発行事業者の登録申請書を提出し、適格請求書発行事業者として登録を受ける必要があります。
つまり、事業用の店舗・事務所・倉庫等を賃貸している不動産オーナー様は、インボイス制度の対策を立てる必要があるのです。
 
一方ワンルームマンションの不動産投資では、基本的に居住用として賃貸を行っているケースがほとんどのため、課税売上高が1,000万円以下の場合インボイス制度の影響はありません。