成功するワンルームマンション売却の相談先は？成功の秘訣を解説！

ワンルームマンション投資でよくあるお悩み

意外にもワンルームマンションは、不動産業者に促されるまま手続きを進めればあっという間に購入することができます。
そのため、特に不動産の知識がなくても購入することができてしまった、という方もたくさんいらっしゃいます。
ワンルームマンション購入からしばらくして、以下のようなお悩みを抱えることが多いようです。

 

想像より収益性が低かった

ワンルームマンションの利回りは低く、回収まで長い期間がかかります。
サブリース料や管理委託手数料、固定資産税などの諸経費を引くと手元にいくらも残らないこともざらです。
現在は株やNISAなど、税金面で優遇されている投資商品も増えたため、他の投資商品に切り替えたいというオーナー様も多いでしょう。

節税・年金対策にならなかった

税金対策や年金対策として不動産投資を始めるオーナー様も多いですが、ワンルームマンションはその効果が限定的です。
まず、減価償却のインパクトは小さく経費算入できる額も小さいため税金対策としてはあまり効果がありません。
年金対策として購入した方は、ローンが払い終わる20年後30年後の資産価値や賃料のことを考えると年金対策に適しているか懐疑的になってしまうようです。

資産価値下落のリスクが恐い

これから日本の人口は減少のフェーズを迎えます。
住み手が減るということは需要が減り、価値が落ちることを意味しています。
新築物件の乱発で既に住宅市場は飽和状態です。
今は不動産価格が高騰していますが、いつ受給バランスが崩れて値下がりが始まるか不安を覚えているオーナー様が多いようです。

2025年はワンルームマンション売却に適したタイミング？

近年の不動産価格の高騰が話題ですが、実際のところはどうでしょうか。
国土交通省の不動産情報ライブラリが発表しているデータを元に、現在と過去を比較してみましょう。
2016年の第1四半期から2024年第3四半期のワンルーム/1Kの不動産取引価格・成約価格の中央値をまとめました

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。

東京23区も大阪市も、2020年頃までワンルームマンション価格はじわじわと上がり、新型コロナウイルスの影響で一時不景気になった時期に500万近く相場が下がりました。
2016年第1四半期の中央値は東京23区が約1,800万円、大阪市が約1,100万円となっています。

そこから約3年かけて再度価格は上昇し、東京23区はバブル期以降最高値を更新し2024年第3四半期の中央値は約2,400万円。
大阪市の物件はコロナ前ほどは戻っておらず、2024年第2四半期をピークに直近の第3四半期は少し落ち着き約1,400万円となっています。

投資用不動産価格は、金利の動向にも左右されます。
日銀は利上げの方針を固めていますが、その利上げ幅や利上げスピードによっては投資家の購買意欲低下につながっていきます。

以前から売却を検討していた方にとっては、ここ1、2年の相場の動きはワンルームマンションの売り時と捉えることができそうです。

 

不動産売却の相談先の種類と特徴

まず不動産売却の際に相談先として思い浮かべるのはどのような相手でしょうか？
ひとくくりに不動産業者と言っても、その業態は多種多様です。
相談先によって売却額や売却スピードが変わりますので、その違いを把握しておきましょう。

仲介業者とは？

主に、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人をつなぐ売買仲介と、不動産を貸したい人と不動産を借りたい人をつなぐ賃貸仲介の業者に分かれます。
どちらかを得意としている場合もあれば、売買だけ、賃貸だけを得意としている業者もあります。
また、取り扱う物件も土地・一棟アパート・一戸建て・ワンルームマンションなどさまざまです。
 
主に仲介手数料によって収益を得ています。

買取業者とは？

土地や不動産を仕入れて転売する不動産業者です。
土地を仕入れて建物を建てて付加価値をつけたり、リフォームしたりして付加価値をつけて転売する業者や、販売力が強くそのまま利益を乗せて転売する業者などがいます。
 
主に転売益によって収益を得ています。

不動産一括査定サイトは使うべき？

不動産一括査定は、1回の情報入力でたくさんの不動産業者に査定を依頼できるため、手軽に査定できる人気の方法です。
しかし、入力完了後すぐに大量の不動産業者からのアプローチがくるため、結果的に業者対応がストレスになってしまうケースも多いようです。
手軽に売却価格を比較できることはメリットと言えますが、一方できっぱりと断ることが苦手な方にはおすすめできません。

金融機関・税理士・士業との連携の必要性は？

色々な角度から不動産に関するアドバイスをもらうのは悪いことではありません。
以前から資産状況を把握してくれていて信用できる方であれば意見を聞いてみるのもよいかもしれません。
しかし、金融や税関係の職に就いている方でも、不動産という特殊な業界に明るい方はそう多くありません。
あまり鵜呑みにしずぎず、アドバイスに留めておいた方がよいでしょう。

ワンルームマンション仲介業者の特徴

ワンルームマンションの仲介業者に売却を依頼する際の流れ・費用・メリットデメリットを解説します。

仲介で売却する際の流れ

① 売却計画をたてる

所有不動産に関する書類を整理しましょう
どのようなタイミングでどのように売却するか検討します
↓

② 専門業者へ査定依頼する

土地、一棟アパート、ワンルームマンションそれぞれで専門が違うので
できれば複数社比較検討したほうがよいです
営業マンとの相性や、対応の良し悪しも吟味しましょう
↓

③ 媒介契約を結ぶ

一般媒介契約を複数社と結ぶか、専任媒介契約を一社と結ぶか決定します
不動産仲介手数料は成果報酬となるので媒介契約自体には費用は発生しません
↓

④ 売却活動の開始、業者からの報告

仲介業者からの報告の頻度が低すぎたり、売却活動進捗が見られない場合は媒介契約破棄の検討も
↓

⑤ 申し込みと契約条件の交渉

購入希望者から申し込みが入ったら諸条件を詰めていきます。
2番手3番手と複数申し込みが入った際は、購入希望者の融資状況や引渡し時期などの条件をみて売主側が購入者を決定します
↓

⑥ 売買契約の締結

売買契約書・重要事項説明書をよく確認しましょう
買主も個人の場合が多いため責任の所在があやふやにならないよう注意が必要です
↓

⑦ 決済、物件の引き渡し

売主側は決済に向けて印鑑証明書や権利証などの各種書類の準備をします
決済担当の司法書士から本人確認の連絡が来るのでその対応などを行っていきます

仲介で売却する際の費用

仲介で売却する際は仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限は、【売買価格の3％＋6万円+消費税】で計算します。なお、仲介手数料の上限は国で定められているため、上限を超える金額は請求できない決まりです。
しかし例外があり、400万円以下の場合は上限額が変わります。
地方のワンルームマンションなどの場合は、売買価格が400万円を下回ることもざらにあるので頭に入れておくとよいでしょう。
 

 

仲介で売却する際のメリット

 

✅ 買取より売却価格が高め

売主側の売却希望価格で売却活動をスタートすることができます。
あくまで需要と供給のバランスで成り立つ売買なので、多少金額が高くても欲しいと思う方が一人でもいれば契約は成立します。
一方、買取の場合は買い取る企業が利益や経費を見込んだ価格付けをするため、仲介より価格は低くなりがちです。
 

✅ 取引に仲介業者という中立的な第三者が存在する

買取業者の中には極端に買い叩いてくるような悪質な不動産業者も存在します。
その点、仲介業者は売主と買主双方の利益を中立な立場で提案し、時には売主の味方となり不利益な取引には応じない姿勢で売却をサポートしてくれます。
また、仲介業者は手数料商売であるため、売買価格が高ければ高いほど自らが儲かることになります。
つまり、売主の利益は仲介業者の利益でもあるため、高値での売却に力を入れてくれることが多いでしょう。
 

仲介で売却する際のデメリット

 

✅ 売却完了まで時間がかかる

不動産会社に依頼してから購入希望者が現れるまでに売却希望価格によってはかなりの時間を要することがあります。
仲介業者によっては、ポータルサイトに載せたきり放置、という場合もあります。
ワンルームマンションを専門としていない場合、ノウハウがなく儲かる手数料も安いので売却に力を入れてくれないことも。
 

✅ ローン特約が付く場合がある

買主が一般個人の場合、金融機関より借り入れをしてから購入するので、決められた期限までに融資承認が出なければ白紙解約という「ローン特約」をつけることが多くあります。
万が一解約となれば、その取引に要した期間（申込から契約しローン特約期間までの約1か月間程度）が無駄となってしまいます。
 

✅ わがままな買主にあたってしまう場合がある

買主が一般個人の場合、値引き交渉等、人によってはあれやこれやと要望が多く、売主が飲めない要望であれば話がまとまらないケースがあります。
きちんと売主側の意をくみスマートに交渉してくれる営業マンであればそのようなストレスは軽減されます。

 

ワンルームマンション買取業者の特徴

買取で売却する際の流れ

① 売却計画をたてる

所有不動産に関する書類を整理しましょう
どのようなタイミングでどのように売却するか検討します
↓

② 専門業者へ査定依頼する

ひとくくりに買取業者といっても、得意分野が違ったり買取強化中のエリアがあったりするので
できれば複数社比較検討したほうがよいです
↓

③ 契約条件の交渉

買取の場合価格勝負になりがちですが、諸条件もしっかり確認しましょう
特に、引き渡しの延期や契約解除になる可能性の有無は重要な確認事項です
↓

④ 売買契約の締結

売買契約書・重要事項説明書をよく確認しましょう
買取業者に売却する場合、買主側は不動産知識に長けた法人です
売主側に不利な条件になっていないか要注意です
↓

⑦ 決済、物件の引渡し

売主側は決済に向けて印鑑証明書や権利証などの各種書類の準備をします
現金での決済の場合は、売買契約からあまり期間を空けず引渡しに至ることもあります

買取で売却する際の費用

買取で売却する際は仲介手数料がかかりません。
 

買取で売却する際のメリット

 

✅ 引渡しまでの時間が早い

買取の場合、仲介の場合より売却金額の折り合いが付いてからの売却引渡しまでの時間が短い傾向にあります。
買主が不動産業者なので資金力があり、取引がスムーズで決済までに要する期間が短いというのが理由です。
（買主がエンドユーザーの場合、融資にかかる期間が発生する場合があります。）
 

✅ 仲介手数料が発生しない

 
買主が不動産業者であれば、物件調査等の本来不動産仲介業者が行う業務を買主が行うため、必然的に仲介手数料が発生しません。
 

 

✅ 契約不適合責任が免責されることが多い

一般的に不動産売買において物件が買主に引き渡されてから3カ月間の間は、一見して分からないような見えない欠陥に対して売主が修理する義務（契約不適合責任）が課せられることがほとんど。
しかし、買主が不動産業者であれば「プロなら分かるでしょう」ということでその売主の義務（契約不適合責任）を無くすことが多いです。

買取で売却する際のデメリット

✅ 仲介より売却価格が下がりがち

 
不動産業者が買取り、利益の乗せて売却することを考えれば、下取り価格は安くなるのが必然です。
ただし、物件立地や買取業者の実績によっては金融機関評価が高く、結果的に買取でも仲介より高く売れる場合もあります。

ワンルーム仲介業者や買取業者の選び方

仲介を選ぶ場合も、買取を選ぶ場合も、同じワンルームマンションを取り扱う業者に依頼するという点は共通しています。

 

✅ 専門性があるか

ワンルームマンションの売買には専門知識が必要です。
知識がない不動産業者や担当者に当たってしまうと、売却がスムーズにいかないばかりか損をしてしまう可能性もあります。
投資用ワンルームマンションという商材の売買を得意としている業者に任せましょう。

✅ 営業手法は信頼できるか

不動産業界では、業者間のネットワークが売買を成功させるために不可欠です。
広いネットワークや、豊富な顧客を抱えている業者にはよい情報が集まってきます。
やみくもな営業をしていないかが判断材料となります。

✅ 査定価格に根拠があるか

査定価格をどうやって算出するか聞いてみましょう。
他社に金額で勝つために根拠なく高めの価格を提示してくる不動産業者もいます。
実績が豊富な不動産業者であれば、自社で実際に売却した際の成約事例や買取実績などから価格を出してくれます。
また、エリアの市況や、マンションシリーズによる人気度合いなどにも精通していることが多いため、より的確な査定価格を出すことができるでしょう。

✅ 売却実績や買取実績が豊富か

売却実績が豊富な不動産業者は、ワンルームマンション売却のノウハウやデータを蓄積することができています。
投資用ワンルームマンションという商材をどう売却成功に導くかは、営業マンの腕にかかっています。
実績がある不動産業者は、ワンルームマンション売却に関する正しいノウハウやデータを活用して営業マンを育成しているため質が高い接客が期待できます。

✅ 有資格者の多さ

例えば、不動産業を営むにあたり事務所内に5人に1人以上の宅地建物取引士の資格者を置かなければいけません。
また、宅地建物取引士に限らず、賃貸不動産経営管理士や管理業務主任者などたくさんの不動産業務に関連する資格があります。
もちろん資格だけでスキルをはかることができるわけではありませんが、資格取得者数は、いかに勉強熱心・仕事熱心な社員が多いかの指標になります。

✅ 社歴の長さ

不動産業界は、顧客単価が高い割に少ない元手で事業開始できるため参入障壁が低い業界といえるでしょう。
しかし、ひと昔前と違いさまざまな法整備が進んだ結果、中途半端な実力しかない会社は淘汰が進んでいます。
裏を返せば、今業界に長く生き残っている不動産業者は正しい営業を続ける実力があるといえます。

一括査定サイトを利用する際の流れと注意点

複数の業者に一括で査定を出すことができる一括査定サイトですが、便利な面もあれば少し困ってしまうような側面もあります。
その裏事情と共に解説しますので、依頼前に特色を把握しておきましょう。

一括査定で売却する際の流れ

まずはインターネットの検索や広告で出てくるようなところが候補になってくると思います。
物件の情報や個人情報を入力すると、すぐに複数の業者からメールや電話で連絡がきます。
即査定額を算出してくれるところや、少し物件の状況などをヒアリングしたのちに査定額を算出するところなどさまざまです。
ある程度価格が出そろったら、その中から売却・買取を任せる業者を選択します。

一括査定で売却する際の費用

一括査定自体にはお金がかからない査定サイトがほとんどです。
一括査定後に仲介で売却するのであれば成約後に仲介手数料を支払います。
買取であれば手数料としてはかかりませんが、表には見えなくとも買取業者が負担している査定サイト利用料分が差し引かれて査定される場合もあります。

一括査定で売却する際のメリット

1回の情報入力で複数の仲介業者・買取業者の中から比較検討できるのはメリットといえるでしょう。
中には10社まとめて査定できるようなところもあります。
ご自身で10社を選び、個別で依頼をするのはなかなか骨が折れる作業です。
業者を選ぶ手間と情報入力の手間を省きたい方におススメの方法です。

一括査定で売却する際のデメリット

査定依頼完了した瞬間、不動産業者からの一斉の連絡がきて対応に困るというケースがあります。
どこがどこだかよくわからなくなり、結局一度査定を取りやめにしたというオーナー様もいらっしゃいます。
また、中には断ってもしつこく電話をしてきたり、安い価格で成約を迫るような業者も紛れ込んでいる可能性もあります。

一括査定を利用する場合の注意点

 

✅ ワンルームマンション専門の査定サイトを利用する

不動産査定サイトの中には査定時に物件種別を選べるところがあります。
そのような査定サイトには幅広い種類の不動産を扱う業者が登録していることも多いのです。
ワンルームマンション専門の業者ではなく、「ワンルームマンションも一応やっていますよ」というような業者にも査定依頼されてしまう場合があります。
ワンルームマンション専門の業者に特化している査定サイトであればそのような心配はありません。

✅ 仲介なのか買取なのか確認する

査定サイトの中には、仲介業者と買取業者が混在しているものもあります。
仲介で売却するか、買取で売却するかを決めている方は、どのような業者に査定が出されるか確認してから登録しましょう。

✅ 高額すぎる査定に注意する

不動産業者が査定サイトを利用する際は、問い合わせ、もしくは成約に対して手数料がかかります。
つまり、紹介料を査定サイト側に支払わなければいけないのです。
1問い合わせあたり約1-2万円程度、成約あたり3%から5%の手数料がかかる場合が多いようです。

そのため、せっかく紹介してもらった顧客を無駄にしたくないという心理がはたらきます。
現実的ではない査定額を提示し顧客をいい気持ちにさせて媒介契約を取得しようとする業者もいますので注意してください。

✅ 業者数が多いのも考えもの

豊富な査定先を売りにしている査定サイトもありますが、多ければよいというものではありません。
ワンルームマンションが得意な不動産業者を厳選して紹介してくれる査定サイトのほうがやりとりの手間は省けます。
入力時に労力がかかるかもしれませんが、譲れないポイントや優先したい事項を細かく設定できるような査定サイトであれば、ぴったりの不動産業者と巡り合える可能性は高くなります。

✅ 個人情報が複数業者に渡ることを意識する

査定サイトは、入力すると一斉に不動産業者に電話番号やメールアドレスなどの情報がわたります。
査定直後から電話がひっきりなしにかかってくるようになったり、メールマガジンが送られてくるようになったりするリスクを頭に入れておいた方がよいでしょう。

ワンルームマンション売却で知っておきたい基礎知識

ワンルームマンションの売却で多い疑問や質問をまとめました。

空室と入居中はどちらの方が高く売れるのか

ワンルームマンションなどの投資用不動産は、一般的に入居中のほうが高く売れます。
入居中であれば現状の賃料や入居者の属性を把握することができて購入者にも提案しやすいです。
一方で空室の場合は、次に入居者の賃料がどれくらいなのか、いつ空室が解消されるのかが未知数です。
そのため利回りが計算しづらく、リスクを回避したい投資家に避けられてしまう、というのがその理由です。

もし空室の場合は、なるべく高い賃料で入居者をつけてから売却に進みましょう。

売却後にローンが残ったらどうなる？

売却価格がローン残債を上回ってしまう場合、抵当権の抹消ができません。
その場合は不足分を現金で用意するか、別途無担保のローンを組んで抵当権を抹消する必要があります。

不動産売却の際は、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。
手数料や諸費用など、出ていくお金のことも考えなければいけないので、売却して抵当権をきちんと抹消することができるのかなど業務に慣れている不動産業者に計算してもらいましょう。

売却にかかる期間はどれくらい？

一般的に仲介の場合だと売却活動で約3ヶ月、引渡しまでに約3ヶ月の計6カ月程度かかる場合が多いです。
弊社の仲介の場合だと売却活動に4～10営業日程度、引渡しまでに約2か月程度というスピード感で売却完了まで進めます。
このスピード感は、買取業者と同じくらいかと思います。

稀に現金決済可能な買取業者がありますが、その場合だと1週間で現金化も可能なようです。
その代わり買取価格は低いことが多いでしょう。

古い物件は売れる？

建築物が新しい・古い、はある時期を境に大まかに2種類に大別されます。
それぞれ新耐震と旧耐震とよばれます。
旧耐震　1981年6月以前に建築許可を受けた物件
新耐震　1981年7月以降に建築許可を受けた物件

この「旧耐震」のマンションに融資してくれる金融機関が少ないため、買い手が限られてしまうという現状があります。
しかし、現金で購入したい、付き合いの金融機関でローンを通すことができる、という買主を探すことも可能です。
旧耐震のワンルームマンションが大得意！という不動産業者はなかなかいないかもしれませんが、実績が豊富であればその売却ノウハウを持っていることもあります。
ワンルーム専門の仲介業者・買取業者に相談してみましょう。
 

 

相続した物件の売却相談も可能？

売却の相談や無料査定レベルであれば、相続の分割登記が完了していなくても可能です。
しかし、媒介契約を結ぶという段階になったときには相続登記を済ませておくのが望ましいです。
相続登記が済んでいなくても媒介契約の締結は可能ですが、相続人全員の署名捺印が必要になったり、他の相続人がいないか念入りに確認したりという手続きが発生します。

マンション売却を成功させるためのポイント

あらためて、ワンルームマンションの売却を成功させるためのポイントをおさえておきましょう。

ある程度の相場観を身につけておく

不動産を購入したままほったらかしにするのではなく、少なくとも数年に一度は無料査定などでご所有の不動産の価値を確認しておきましょう。
ポータルサイトなどで近隣の物件の相場をたびたび見ておくことも有効です。
全く相場がわからない中不動産業者の話を聞くのと、ある程度このくらいの値段で売れたらよいな、という気持ちで話を聞くのとでは安心感が違います。
不動産業者の言いなりにならないためにもご自身で不動産の知識をつけておきましょう。

自分の中で優先順位を決めておく

不動産売却にあたって、早さを優先するのか、売却価格の高さを優先するのか、はたまた担当者の感じのよさを優先するのかを決めておきましょう。
どれか一つを優先するというわけではなく、早さと値段はそこそこでも担当者の感じのよい不動産業者、などという考え方でもよいでしょう。
とにかく高額で売りたいから時間がすごくかかってしまってもよい、という考え方もあると思います。

不動産売却が成功するかは、市況の変化などのタイミングもありますし、全てがパーフェクトにいくことはなかなか難しいかもしれません。
しかし、ご自身の中で優先度を決めておくことで、納得のいく売却ができる可能性が上がります。

専門知識を持っている業者に相談する

ワンルームマンション売却は、一歩間違えると数十万円の諸経費が余分にかかってしまうこともあります。

例えば、サブリース契約がついているマンションの売却の場合、やみくもに解除を勧める不動産業者もいます。しかし、かえって違約金がかかってしまったり売却に時間がかかったりするケースもあるため一概に解除がベストとも言えないのです。
サブリースつきのままでも高額で売却する伝手があったり、違約金がかからない方法で解除するタイミングを知っていたり、経験値が高いワンルーム売却業者はあらゆる方法を模索してきています。

また、ワンルームマンションの場合は分譲会社によってそれぞれ特徴があり、売りやすいタイミングなども把握している場合があります。
すぐに売却する気がない場合でも、一度相談してみて売りのタイミングに連絡をくれるようお願いしておくのもよいでしょう。

不動産業者の口コミや評判をよく見る

不動産取引に関して不正や違法行為があった場合、行政処分を受けるケースがあります。
国土交通省が運営している「ネガティブ情報等検索サイト」で検索してみましょう。こちらでは過去5年分の行政処分履歴を確認することができます。

また、インターネットの検索で口コミやお客様の声などを見てみるのも参考になります。
Googleで会社名を入れたときに出てくる口コミは匿名性が高いので、忌憚ない意見をみることができます。

また、不動産会社の公式HPでは実際のお客様の売却体験談などを掲載しているケースも多いです。
特に、売却予定の物件と同じシリーズを売却したユーザーの口コミなどは参考になるでしょう。

弊社でも売却後にお客様から売却の感想や、これから売却に進む方へのアドバイスのお声をいただいております。
経験者ならではのご意見が大変参考になりますので、一部を紹介します。

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