ワンルームマンション投資をやめたい人の後悔ポイントと対処法

ワンルームマンション投資を辞めたいネガティブな理由

近年、サラリーマンや個人投資家の間で人気を集めているワンルームマンション投資ですが、実際には「収支の悪化」や「資産価値の下落」などの要因から、途中で辞めたいと感じるケースが少なくありません。

また、2024年3月に日銀がマイナス金利を解除して以降、金利が上昇傾向にあり、不動産投資ローンの金利も上昇する可能性があります。その結果、ワンルームマンション投資の収益に悪影響が及ぶことが懸念されます。

ここでは、ワンルームマンション投資を辞めたいと感じる代表的な理由を解説するとともに、売却や運用改善の方法、ローン返済などの注意点について解説します。

ワンルームマンションを手離したいと思うのは主に以下のような理由があると考えられます。

 

収支の悪化

不動産投資の成功を左右する最大の要因は、収支の安定です。収入より支出が上回って毎月のキャッシュフローが赤字になってしまうと、生活にも負担がかかり、続けるモチベーションが下がってしまいます。以下のような具体的な原因が、ワンルームマンション投資の収支を悪化させる代表例です。

①空室が続いている

ワンルームマンション投資を含め、不動産投資における最大のリスクは「空室リスク」です。

空室リスクとは、何らかの事情で入居者が退去してしまい、次の入居者が見つかるまで家賃収入が得られないリスクを指します。

一棟アパートや一棟マンションなど、複数の個室を貸し出している場合は、1部屋が退去しても他の部屋の家賃収入である程度カバーできる可能性があるでしょう。

しかし、ワンルームマンションを1戸しか所有していない場合、他の物件からの家賃収入で補えず、収入がゼロになってしまいます。

一方で、ローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの費用は発生し、結果として赤字経営に陥るリスクが高くなります。

②家賃が下がってしまった

築年数の経過や周辺相場の変化などによって、家賃を下げなければ入居者が見つからない状況に追い込まれることがあるでしょう。

当初の計画通りに家賃収入が得られなくなると、ローン返済やランニングコストの計算が狂い、資金繰りに支障をきたしやすくなります。

不動産会社に査定を依頼した際の想定利回りが表面上の数字のみで、実質的な収益性を十分に把握していなかったという失敗事例もあります。

③金利が上昇してしまった

投資用ローンの返済プランは、金融機関との契約条件に大きく左右されます。

特に変動金利での借入を行っている場合、世界経済や金融政策の影響で金利が上昇すると、返済期間中に毎月の返済金額が急増するリスクが生じることも。

金利上昇はキャッシュフローの悪化につながり、生活に影響が出る場合もあるため、早めの借り換えなどの対策の検討が必要です。

日本は2016年以降、マイナス金利という超低金利政策を続けており、不動産投資をする人にとっては有利な環境でした。

しかし、2024年3月にマイナス金利が解除されて以降、金利が上昇傾向にあり、不動産投資の収益悪化が懸念されています。

④維持費が高騰している

ワンルームマンションの設備は、経年劣化によってメンテナンス費用や修繕費がかさむ傾向があります。

築古の物件では、設備の更新・リフォームが不可欠なタイミングが来ることが多く、まとまった資金や計画が求められます。

さらに、管理委託費用や共用部分の修繕積立金が値上げされることもあるため、想定以上に支出が増える原因となるでしょう。

近年、日本ではインフレが進行しており、この傾向はさらに強まっています。

築年の経過とともに資産価値が下がった

ワンルームマンションは新築や築浅の時期に需要が高く、表面利回りの数字も魅力的に見えることがあります。

しかし、運用している物件によっては、年数の経過とともに価値が下落し、家賃や売却価格が低下する可能性があるため、継続運用のメリットが薄れることもあります。

特に中古物件の場合、賃貸需要が伸び悩むエリアでは、所有し続けるメリットよりもデメリットが大きくなるケースが多いでしょう。

確定申告など、税金の手続きが面倒

ワンルームマンション投資を行う場合、毎年の確定申告で収入と経費を正確に計算する必要があります。サラリーマンや本業が忙しい方にとって、税金関連のノウハウを身につけたり、書類を整備したりする作業は大変に感じるかもしれません。

特に複数の物件を所有している場合や、ローン借入が複数あるケースでは計算が複雑になり、ミスによって追徴課税が発生するリスクもあります。

そのため、「節税になる」「副収入が得られる」などの理由で始めたはずの不動産投資を、辞めたいと感じるオーナー様もいるのではないでしょうか？

住宅ローンが借りられない

住宅ローンと不動産投資ローンを同時に利用する場合、不動産投資ローンを先に利用したほうが良いと言われることがあります。これは、不動産投資ローンの融資は、融資対象物件の資産価値や収益性が考慮されるためです。

しかし、仮に不動産投資ローンを先に利用していたとしても、住宅ローンは収入や資産状況、その他借入状況から本人の返済能力が重視されるため、ワンルームマンションの資産価値や収益性の評価が低いと、審査で不利になることがあります。

そのため、ワンルームマンション投資が原因で、住宅ローンが利用できなくなる可能性が考えられます。

ワンルームマンション投資を辞めたいポジティブな理由

ワンルームマンション投資を辞めたいという理由のなかには、ポジティブな内容のものもあります。
ここでは、ワンルームマンション投資を辞めるポジティブな理由として、不動産価格の上昇、他の投資への切り替え、そして利益確定による現金化という3つの点を解説します。

 

不動産価格が上がっている

ワンルームマンションを売却したい理由の一つとして、「購入時よりも物件の価格が上がった」というケースが挙げられます。 その結果、オーナー様にとっては以下のようなメリットが期待できるでしょう。

売却益の獲得

不動産会社に査定を依頼した際、購入時以上の価格がつけば、譲渡所得が発生することもあります。 ローン残高を上回る金額で売買できれば、残債がなくなり、さらに手元に利益が残るかもしれません。

リスク回避

相場がピークと判断できるタイミングで早めに売却すれば、今後の下落リスクを回避できる可能性があります。 ワンルームマンションは家賃や設備、管理費などの費用も継続的に必要ですが、手放すことで、その後の維持・修繕費や空室リスクによる負担を避けられるでしょう。

資産の有効活用

購入から年数が経過して利回りが低下してきたとしても、現在の価格が上昇していれば、マンション投資の運用を続けるよりも売却して資産を再配置するほうが効率的なケースがあります。 自己資金を再び自由に使うことで、他の不動産投資や新規事業へのチャレンジなど、選択肢の幅が広がるでしょう。

他の投資に切り替えたい

ワンルームマンション投資は長期的な家賃収入が魅力ですが、空室時の収益悪化や金利・管理費などのコスト増、毎年の確定申告といった面倒な手続きも発生します。そこで、より手間やリスクを抑えた投資方法に切り替えたいと考える場合があります。

金融商品や複数投資への分散

ワンルームマンションを売却すれば得られるまとまった資金を、株式や投資信託、さらには不動産投資信託（REIT）などの金融商品に分散する方法があります。ワンルーム特有の空室リスクや管理コストを軽減できるため、より気軽に毎月の収支を管理できる点がメリットです。

NISAやiDeCoなど、株式や投資信託で運用する際に有利に運用できる制度が拡充されているため、なおさら他の投資に切り替えたいと考える人もいるでしょう。

大きな投資へのステップアップ

ワンルームマンション投資で得たノウハウを活かし、より収益性の高いファミリータイプの物件や、一棟買い物件などにチャレンジするオーナー様もいます。自己資金を増やしたうえで金融機関からの融資を再度検討すれば、ワンルーム単位では得られないほど大きな賃貸収入が期待できるかもしれません。

ライフステージの変化

サラリーマンとしての年収アップや家庭環境の変化、本業への集中を優先するなど、人生の目的が変化した際にマンション投資を途中で手放す場合もあります。

不動産管理や契約の更新など、維持に関する手間やストレスを軽減できるため、自身の目標達成に集中しやすくなります。

利益を確定させて現金化したい

不動産投資において、最終的に大きな利益を出すためには売却のタイミングが重要です。「物件を長期運用しながらローンを完済していく」という選択肢は存在しますが、老朽化にともなう修繕費用などを考えると、相場が上向いているタイミングで一括売却して現金化するほうが、最終的な収益性が高くなるケースもあります。

また、不動産投資を始めた理由が「将来の資金を作る」「自己資金を増やす」「早期リタイアに備える」などであれば、十分な利益が出せるタイミングでマンション投資を卒業するのも合理的です。まとまった金額を手にしてから再度別の事業を検討したり、自宅を購入したりと自由度が高まります。

収支悪化でワンルームマンション投資を辞めたいときにできる対処法

ワンルームマンションを所有し、不動産投資を行っているオーナー様の中には、家賃収入と毎月のローン返済・管理費・設備維持費などの支出が見合わず、赤字経営に陥ってしまうケースがあります。
収支が悪化すると、資金繰りの負担が増大し、最悪の場合はワンルームマンション投資そのものを辞めざるを得ない状況に追い込まれることもあるでしょう。しかし、手放す前に、複数の対策や改善方法を検討することが重要です。以下では、収支悪化に直面したときの具体的な対処法を解説します。

 

毎月のローンの支払い額の改善

家賃収入からローンを返済している場合、まずは毎月の支払い額を見直すことでキャッシュフローの改善が期待できます。

ここでは改善方法として、繰り上げ返済と借り換えの2つの方法を紹介します。

繰り上げ返済をする

繰り上げ返済は、ローンの元金を一括または定期的に返済することで利息の総支払額を削減し、最終的な支出を軽減することができます。

特に年収に余裕のあるサラリーマンや、ボーナスを活用できるオーナー様であれば、効率的に負担を減らす方法として有効です。

一方、繰り上げ返済によって手元資金が不足するリスクがあります。さらに、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が必要になる場合もあるため、事前に金額や条件を確認しておきましょう。

ローンの借り換えをする

ローンの借り換えを行い、金利が下がることで毎月の返済負担を軽減し、赤字状態の解消が期待できます。

現状の金利動向を踏まえながら、不動産会社や金融機関の提案を比較検討し、最適な運用方法
を模索することが重要です。

一方、借り換えに伴う諸費用や契約にかかる手数料・保証料などが発生する場合があります。
借入額や自身の信用力、完済までの期間を含めた費用対効果をふまえ、慎重に検討しましょう。

入居者に家賃の値上げを交渉する

ワンルームマンション投資の収支が悪化した場合、入居者に賃料を見直すよう交渉する選択肢もあります。

人気エリアで需要が高まっているタイミングや、設備リフォーム後に提供価値が向上したときなどは、値上げを提案することでキャッシュフロー改善が期待できるでしょう。

ただし、無理な家賃設定は退去を招く要因になりかねません。周辺相場を把握し、契約更新の時期や入居者の状況を考慮したうえで、適切な条件を提示することが重要です。

また、必要に応じて賃貸契約のルールや法律を理解し、正しい手続きで交渉を行うようにしましょう。
相手のニーズを理解し、丁寧にメリットを示す姿勢が成功の鍵です。

固定費の見直し

固定費とは定期的に、一定額の支払いが必要な支出を指します。固定費は、一度見直すと効果が継続するため、経費を見直す際は固定費を優先したほうが効率的です。

ここではワンルームマンション投資で発生する代表的な固定費の見直しについて解説します。

サブリースを解約する

サブリースとは、オーナー様に代わって不動産会社が物件を借り上げ、その部屋を入居者へ転貸する仕組みを指します。

サブリース契約を結ぶと、オーナー様は空室の有無にかかわらず、一定の家賃収入（サブリース賃料）を受け取れるため、空室リスクを回避できる可能性があります。一方で、実質的に家賃が下げられたり、更新時に賃料減額を求められたりといった問題が生じおそれがあるため注意が必要です。

サブリースを解約して直接賃貸管理を行う場合、表面利回りの向上や賃料収入の増加が期待できます。

ただし、契約期間・違約金などを確認しないまま解約すると、トラブルにつながるリスクあります。

さらに、空室期間は家賃収入がなくなるため、立地や需要に合わせた管理計画を立てることが大切です。

賃貸管理会社を変更する

賃貸管理会社とは、賃貸物件の入居募集や入居者とのやり取り、物件の維持・管理などを代行する会社のことです。

管理会社を変更することで、管理委託費用の削減や、より積極的な入居者募集施策を期待できる可能性があります。
ただし、切り替えには時間と手間がかかるため、契約上の縛りや違約金の有無を事前に確認し、スムーズに移行できるよう計画を立てることが大切です。

売却を検討する

ワンルームマンションの収益改善が難しいと判断した場合、最終的に売却を検討することも一つの方法です。

ローン残高より物件の売却価格が高ければ、利益を確保したうえで自己資金を回収できる可能性があります。そうした資金を活用して、別の投資に切り替えることも可能です。

ただし、不動産会社の査定を複数社から取り、相場に合った価格を把握することが重要です。

5年以内の短期所有で売却すると税金が高くなるケースもあるため、保有年数や金利変動を考慮して最適なタイミングを見極めましょう。

また、もしローン残高が売却価格を上回る場合、抵当権の抹消が難しくなる恐れがあるため、追加の自己資金が必要になる可能性があります。

ワンルームマンション投資の現状

ワンルームマンション投資は近年の不動産市況や人口動向の変化を背景に、需要と価格に影響を受けています。今後の投資リスクとリターンを見極めるためにも、最新の市場動向を押さえておくことが重要でしょう。以下では、最近のマンション相場や東京・大阪エリアの人口動向を踏まえ、ワンルームマンション投資の現状をご紹介します。

最近のワンルームのマンション相場

不動産市況の動向を取りまとめた最新レポート（※）によると、首都圏の中古マンションの相場は、過去1年と比較して全体的には上昇しているものの、高水準で横ばいに推移している状況がみられます。

また、東京と神奈川の成約価格の低下も確認されており、高騰した東京の物件を避けて再開発が進む埼玉や千葉などへの需要が拡大していると考えられます。こうした地域では今後、物件価格や家賃がさらに上昇する可能性があるでしょう。

東京・大阪エリアの人口動向の変化

東京は2030年、大阪は2025年をピークに生産年齢人口が減少に転じる見通しです。 ただし、単身世帯に限ると落ち込み幅はさほど大きくないとされています。

こうした背景から、主な居住対象が単身世帯であるワンルームマンションには、引き続き一定の需要が期待できるでしょう。

ワンルームマンション投資を上手にやめるポイント

ワンルームマンションを辞める場合、現状の物件価格や管理状態、ローン・税金などさまざまな要素を踏まえた総合的な判断が必要です。

以下、ワンルームマンション投資を上手にやめるポイントを紹介します。

 

こまめに物件の価値を把握する

ワンルームマンションの売却を検討する際は、所有している物件の価値を定期的に査定し、相場や価格の変化を把握することが重要です。

こまめな情報収集を行うために、不動産会社へ無料査定を依頼するだけでなく、複数の不動産ポータルサイトで同エリアの売買事例をチェックする方法も有効です。

もし現在の物件価格がローン残高を上回っているなら、利益（譲渡所得）が出るため、売りどきかもしれません。

信頼できる不動産業者と付き合う

ワンルームマンションをやめる（売却する）際には、不動産会社の選び方で最終的な売買価格や売却期間が大きく変わります。

不動産投資のノウハウを持つ専門会社や、マンション投資に強い不動産会社など複数の業者にアプローチし、査定価格や売却方法、手数料を比較したほうが、自分に合った会社を見つかる可能性が高いでしょう。

また、疑問や不安点に丁寧に対応してくれるかどうかも重要です。

売買時のトラブル回避や、税金の計算方法などの疑問に対してスムーズに対応してくれるかを確認し、長期的にフォローしてくれる体制の有無も確かめる必要があります。

税金で損しないタイミングを把握する

ワンルームマンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。不動産の税金は、保有年数や契約形態によって税率が変わる点に注意が必要です。

不動産を売却した年の1月1日現在で5年以内の不動産を売却すると、短期譲渡所得として約40％と高い税負担が生じます。

一方、保有年数が売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えてからの売却であれば、税率が約20％に下がるため負担が軽減されます。

また、売買時には抵当権抹消費用や仲介手数料などの経費も発生するため、ローンの借入状況や繰り上げ返済の可能性を含め、事前に計算しておくことが大切です。

タイミングを見すぎて売り時を逃さないよう注意

ワンルームマンション投資の売却タイミングは重要ですが、慎重になりすぎると売り時を逃して収支が悪化しかねません。

投資の有名な格言として、「しっぽと頭はくれてやれ」というものがあるように、投資では、完全に底値で買い天井で売ることはほぼ不可能とされています。

そのため、実際にワンルームマンションの場合も、相場の底やピークを正確に捉えようとすると機会損失が発生しやすいため、ある程度の利益を確保できたら売却を検討する柔軟性が必要です。

損失の場合も同様で、購入時よりも価格が下落しているからといって回復を期待していつまでも放置しておくと、さらに価格が低下してしまう可能性があるため、早めに見切りをつける決断力も求められる局面もあります。なお、投資ではこれを「損切り」と言います。

ワンルームマンション売却におすすめのタイミング

ワンルームマンションの売却を検討するオーナー様にとって、資金回収のタイミングを見極めることは非常に重要です。

売却時期を誤ると毎月の返済やランニングコストが重くなり、収支が悪化して赤字経営に陥るケースも考えられます。しかし、適切な判断を行えば投資のリスクを抑えながら利益を確保できるでしょう。

ここでは、不動産投資における収益性向上やリスク回避につながる売却のタイミングについて解説します。

なお、FGHは管理費修繕積立金の値上がり情報や、マンションシリーズによって決まっている値上がり情報などを取引実績上把握しているため、他社より優位な条件ですすめられる可能性があります。

 

売却額がローンの残債を上回るとき

ローンの完済が見込める金額でワンルームマンションを売却できるタイミングは、手元にお金が残るため売りどきと言えます。

また、家賃収入より月々の返済負担が大きくキャッシュフローが苦しい状況なら、売却額がローンの残債を上回るタイミングで不動産会社に査定を依頼し、所有物件を売買する方法が有効でしょう。

売却によって融資の返済を終えられれば、金融機関の抵当権抹消手続きやリスク管理もスムーズに進みます。

短期譲渡から長期譲渡に切り替わったとき

ワンルームマンションを5年以内に売却すると、譲渡所得が短期譲渡として扱われるため税率が約40%と高くなります。

しかし、5年を超える長期保有の状態に切り替われば譲渡所得税の負担が約20%に軽減され、売却益を得やすくなることから売りどきといえます。

不動産価格が上がっているとき

ワンルームマンション投資を継続している期間中、駅や商業施設が近くにできたなどの理由で、不動産価格が上昇するタイミングが訪れるかもしれません。

こうしたタイミングで売却できれば、大きな譲渡益を手元に残せる可能性もあります。

ただし譲渡するタイミングによっては税率が高くなります。また税額も大きくなるため、総合的な判断が必要です。

金利が上昇する前

金利が上昇すると、融資を利用する不動産投資家の返済負担が増え、物件価格や利回りに悪影響が及ぶ可能性があります。

金利上昇後にマンション投資を始める人が減り、需要が落ち込んでしまうと売却金額が伸び悩むケースもあるでしょう。

そのため、金利が上がる前に売却すれば、比較的高い価格でマンションを手放せるかもしれません。

管理費・修繕積立金が上昇する前

築年数が経過すると、ワンルームマンションの管理費や修繕積立金が引き上げられるケースがあります。

管理費が高騰すると、毎月の収支バランスが悪化して赤字に転落する恐れもあるため、管理費や修繕積立金の上昇は、売却のタイミングと言えます。

また、物件が古くなってくると、設備のリフォームや修繕費用が増えがちです。ある程度の保有期間が経過したら、不動産会社に早めの査定を依頼して売買を進めたほうが良い場合があります。

マンション投資を長期運用するか、条件が厳しくなる前に手放すかは、オーナー様自身の目標や収益性、リスクを総合的に判断して決定することが重要です。

これで安心！ワンルームマンション売却前に確認したいこと

ワンルームマンションの売却を検討しているオーナー様にとっては、事前に必要な情報をしっかり把握し、合理的な判断を下すことが重要です

。毎月のローン返済やランニングコストが重くなり、資金計画が苦しくなるケースもあるため、失敗を回避するためには正しい知識が欠かせません。ここでは、マンション投資の収益やリスクを総合的に考慮しながら、ワンルーム物件を手放す前に確認しておきたいポイントを解説します。

 

現在の賃料や管理費など収支をきちんと把握する

ワンルームマンションの収支は、不動産投資におけるキャッシュフローを左右する大切な要因です。

家賃収入と管理費、修繕積立金などの支出を正確に把握しておくと、売却価格の決定やタイミングの検討がスムーズに進むでしょう。

また、空室リスクが高まったり毎月の収益が赤字に転じたりするとマンション投資全体の利回りが低下するので、定期的に賃料や経費を見直して収支バランスを改善する対策を考えることが大切です。

ただし、賃貸借契約の条件を無理に変更すれば入居者の退去を招く可能性もあるため、現状の運用状況を正しく理解し、専門家や不動産会社に相談することをおすすめします。

ローン残債を確認する

売却後の資金回収を円滑に進めるには、住宅ローンや投資用ローンなどの残債額を正確に把握しておく必要があります。もし売却価格よりも残債が大きい場合は、追加の自己資金を用意しなければいけないかもしれません。金融機関の借入条件や借り換えの選択肢を検討し、完済が可能かどうかを見極めましょう。

サブリースや賃貸管理会社の契約条件を確認する

サブリース契約や賃貸管理会社への委託契約を結んでいる場合は、売却時に契約上のトラブルが発生する可能性もあります。事前に管理費や保証料などの費用負担を確認し、不利な条件がないかをチェックすることが重要です。

もしサブリース契約の解約が困難な状況であれば、途中解約時の違約金の有無などの条件を調べ、売買交渉を進める際に不動産会社へ正確な情報を提示できるよう準備しておきましょう。

周辺の相場を調べる

物件が所在するエリアの相場を正しく知ることで、適切な売却金額を設定しやすくなります。

人気の立地であれば需要が高まるため、相場以上の価格で売却できる可能性もあるでしょう。

ただし、市況が下落局面にある場合や、築年数が経過して設備や管理状態に問題がある物件は想定よりも安い査定になりやすいため注意が必要です。定期的に周辺相場を調査し、タイミングを見極めることが収益性の向上やリスク回避につながります。

不動産会社を探す

売買の手続きをスムーズに進めるには、不動産会社選びが非常に重要です。不動産投資のノウハウが豊富な会社や、ワンルームマンションの売却実績が豊かな業者に査定を依頼すると、売却価格や売却期間の目標を達成しやすくなる可能性があります。

複数の会社と面談を行い、仲介手数料や提案内容の違いを比較しながら、自身の資産価値を最大化する方法を検討するとよいでしょう。

サラリーマンとして本業が忙しい場合でも、専門家のアドバイスを受ければリスク対策や税金の計算などの手間を軽減できます。結果的に、オーナー様が納得できる条件でワンルームマンションを売却できる可能性が高まるでしょう。

ワンルームマンション売却業者選びの手順

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、所有している物件の価値やローン残高、賃貸状況などをしっかり把握しながら、不動産会社の選定を慎重に進める必要があります。ここでは、売却業者を選ぶうえで押さえておきたい3つの手順を解説します。

 

物件情報の整理と売却目的の明確化

まずは、家賃収入や管理費、毎月の返済額など、収支に関する情報を整理します。

ローンの残債や譲渡所得税の計算も含めて、どれくらいの金額で売却すれば負担を解決できるかを把握することが重要です。投資としての収益性や今後の賃貸需要を考慮し、「いつまでに資金を回収したいのか」「物件価値が下落する前に売却したいのか」といった目的を明確にしておくと、最適なタイミングや業者の選び方が見えてきます。

複数の不動産会社に査定を依頼

不動産会社のなかには、自社の利益を優先した情報提供をする会社もあります。しかし、複数社に声をかけることで、相場や需要動向をより正確に判断できるでしょう。

また、ひとことで不動産投資といっても、一棟買い、戸建て、新築などさまざまな種類があり、それぞれ異なったノウハウがあります。

そのため、担当者がワンルームマンション投資のノウハウに精通しているかも注目すべき点です。賃貸中のマンションを売却するなら、入居者との契約状況や空室のリスクをどのように扱うのか、納得できる提案や対策をもらえるかが重要です。

業者の実績と対応力をチェック

査定額が高いだけでなく、売買のプロセスをスムーズに進められる実績やシステムが整っているかも確認しましょう。

大手の不動産会社は広範なネットワークを活用し、短期間で買主を見つけられる可能性があります。

一方で、地域密着型の中小業者はエリア情報に精通しているため、購入希望者のニーズを的確に把握しやすいかもしれません。

売却の際には、契約に伴う費用や税金の取り扱いなど、細やかな作業が発生します。

専門家としての知識とアドバイスを惜しみなく提供してくれる会社を選ぶと、失敗を回避しやすくなるでしょう。

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する流れを見ていきましょう。

1. 売却の目的・必要情報の整理
まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」といった目的や希望条件をはっきりさせておきましょう。ローンの残債やマンションの管理費など、現在の資産状況を整理することで、目標価格や売却のタイミングを考えやすくなります。

2. 不動産会社への査定依頼
次に、不動産会社に物件査定を依頼します。複数の会社へ査定を依頼することで、客観的なマンション相場や売却価格の目安がつかめるでしょう。査定では立地や築年数、管理状態、設備などがチェックされ、市場動向と合わせて評価が行われます。

3. 媒介契約の締結
査定結果に納得し、信頼できる不動産会社を選んだら、売却活動を正式に任せる媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、依頼内容や不動産会社のサポート範囲を確認してから契約を締結しましょう。

4. 売却活動・広告宣伝
不動産会社は、契約した内容に沿って買主を探すための宣伝・広告を行います。ワンルームマンションの場合は投資用物件としての利回りや管理状態などを強調することも多く、入居者が付いている場合には家賃収入などの情報もあわせて提示されます。

5. 内覧対応・価格交渉
購入希望者が現れたら、物件の内覧や条件交渉が進められます。自主管理か、賃貸管理会社の委託契約があるかなどの情報も整理しておくとスムーズです。家賃や共用部分の状態、近隣の相場などを確認し、希望価格との折り合いを探ります。

6. 売買契約の締結
価格や引き渡し時期、その他条件について合意が得られたら、買主・売主・不動産会社が集まり売買契約を結びます。この際、重要事項説明の確認や契約書の署名・押印、手付金の受け取りなどが行われます。不明点があれば事前にしっかりと専門家に相談してください。

7. 決済・物件の引き渡し
売買契約から決済日までに、抵当権抹消や各種必要書類の準備を進めます。そして決済当日に残代金を受け取り、同時に物件の所有権移転登記を行います。ワンルームマンションの場合、賃貸中であれば入居者との契約をどう扱うかなど、引き渡し後の管理面も確認しておくと安心です。

ワンルームマンションを売却する費用

ワンルームマンションを売却する際の、主な費用についても確認しておきましょう。

1．仲介手数料
不動産会社にワンルームマンションの売却を依頼すると、仲介手数料が発生します。手数料は売買が成立したときにのみ支払う成功報酬であり、上限額は国土交通省によって定められています。たとえば、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格×3％）＋6万円（＋消費税）」が目安です。

2．印紙税（印紙代）
売買契約書を作成するときには、契約書に印紙を貼付する必要があります。印紙税の金額は契約書に記載される売却価格によって変わり、金額が大きいほど印紙税も高くなる仕組みです。軽減措置が適用される場合もあるため、売却前に最新の税制を確認しておきましょう。

3．抵当権抹消費用
売却時に住宅ローンが残っていると、抵当権を抹消するための手続きが必要です。抹消そのものは法務局で申請できますが、書類準備や専門知識が求められる場合が多いので、一般的には司法書士に依頼するケースが多くなります。依頼する際の報酬や登録免許税などが発生します。

4．住宅ローン一括返済の諸費用
ローンの残債がある物件を売却するときは、売却代金を用いて残債を一括返済することが一般的です。金融機関によっては繰り上げ返済手数料や違約金などが設定されている場合があるため、事前に確認しておかないと、想定外の出費が発生する恐れがあります。

5．その他の費用

・引っ越し費用
自分で住んでいるワンルームマンションを売却する場合、売却完了後に引っ越しを行う必要があり、その費用も考慮しなければなりません。

・ハウスクリーニング費用
次の所有者へ物件を引き渡す前に、クリーニングを行うことが一般的です。とくに内見者からの印象を良くするため、売却活動の段階で早めに清掃やリフォームの検討をするケースもあります。

・税金関連
所得税や住民税の譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。5年を超えるかどうかで税率が異なるため、所有年数が長いほど税負担が軽くなる可能性があります。

売却費用についてさらに詳しく知りたい方は、次の記事が参考になります。
 

まとめ

ワンルームマンション投資を辞めたい理由には、収支悪化や資産価値の下落、金利上昇などのリスクに加え、確定申告や管理の手間がかさむ事情もあります。

一方、相場高騰時に売却して利益を確定したり、他の投資へ資金を振り向けたりとポジティブな選択も考えられます。

売却の際は、2024年以降の金利動向や、物件の価格動向を見極めつつ、ローン残債や契約条件を踏まえて慎重に検討しましょう。