ワンルームマンションの下落率を徹底解説！将来価値を左右するポイントとは

ワンルームマンションの下落率を徹底解説！将来価値を左右するポイントとは
ワンルームマンションの投資において、価格の下落率は収益や将来的な資産価値に大きな影響を与えます。

本記事では、下落率の基礎知識からエリア別の傾向、下落リスクを最小限に抑える具体的な対策までを、独自に分析したグラフを元に分かりやすく解説していきます。
将来の安定収益を狙うためにも、まずは基礎知識をしっかりと身につけておきましょう。

ワンルームマンションの価格下落率とは？基礎知識を押さえよう

まずはワンルームマンションにおける価格の下落率がどのように決定されるのか、その基本を理解することが大切です。
ワンルームマンションの価格は、築年数による建物の劣化や需要動向によって、年間0.3〜1%程度ずつ下がっていく傾向があるといわれています。

特に新築物件は購入直後の下落幅が大きく、購入してからすぐに20%程度、さらに10年で25〜30%ほど価格が落ちることも珍しくありません。
特に2000年～2010年築の物件は、新築時からの下落は顕著になります。
2020年新築の物件は、その後の近年の新築物件の供給量が減っているため下落は抑えられています。

こうした下落率を考慮せずに投資を行うと、家賃収入の目減りや売却時の評価額の低下に戸惑う可能性が高いため、計画的な収支予測が重要となります。
下落率の変化は、経済情勢や金利、地域の需要供給バランスといった複数の要因にも左右されます。

景気が好調な時期には下落幅が抑えられ、逆に不況期には下落リスクが高まることから、不動産価格のトレンドを常にウォッチしておくことが大切です。
長期運用を検討する際は、下落リスクを織り込んだ保有戦略と物件の特徴を見極めるスキルが求められます。
 

下落率を意識せざるを得ない背景

少子高齢化による人口減少や新築物件の供給拡大など、長期的な空室リスクが高まっていることが大きな要因です。
単身者向け物件の需要は一定数あるものの、築年数の経過によって設備や内装の魅力が落ちると、競合物件に対抗できなくなる可能性があります。

過去30年間の売却価格の推移が、今後も同じように推移するとは限りません。
将来的に家賃や売却価格が予想より下落しやすい状況を想定しておくことが、投資を安定させる上で欠かせません。
 

相場価格と実勢価格の違い

相場価格は一般的に不動産業者が提示する想定の売り出し価格を指し、必ずしも実際の取引が成約する価格とは一致しません。
一方で実勢価格は実際に契約ベースで成立した取引価格であり、よりリアルな需要と供給のバランスが反映されています。
投資家は相場価格ではなく実勢価格をしっかり把握することで、下落率と売却時の損益をより正確に見積もることが可能となります。
 

ワンルーム特有の資産価値推移

ワンルームマンションは比較的狭い面積で単身者向けに需要が集まりやすい反面、築年数や設備更新のタイミングでの価値変動が大きい特徴があります。
特に最寄り駅からの距離や周辺環境などの条件が大きく影響し、物件ごとに下落率に差が出やすい点にも注意が必要です。
長期的には物件のメンテナンス状況やリフォームの有無などが資産価値の維持につながるため、戦略的に取り組むことが肝要です。

東京23区は売却価格の下落率が抑えられる？地方との比較

投資先として人気の東京23区と、需要が地方よりも安定しているといわれる背景を確認しながら、地域格差による下落率の違いを検証します。
一般的に東京23区のような都市部は、就業機会や生活利便性の高さから単身者の数が多く、空室リスクが抑えられる傾向にあります。
そのため需要が底堅く、物件価格の下落幅も地方に比べて小さいケースが多いです。

一方で地方都市では人口減や就業機会の少なさが響き、空室率上昇に伴う家賃引き下げリスクが高くなりやすいとされています。
とはいえ東京23区でもエリアによっては下落リスクがゼロではなく、今後の人口動向や再開発計画の影響を注視する必要があります。
特に駅から遠い地域や供給過多になりがちなエリアでは、都心部ほど下落率が抑えられない可能性があります。
物件を選定する際には、地方と比較するだけでなく区や駅の特性にも注意を払うのがポイントです。
 

エリア別に見る下落率の傾向～東京編

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格平均値）

特に2000年築、2010年築をみると新築時からの下落は顕著になります。
2020年新築の物件は、その後の近年の新築物件の供給量が減っているため下落は抑えられています。

東京23区内でも主要ビジネスエリアや商業地に近いほど下落率が小さく、郊外エリアへ行くほど下落が目立つという傾向があります。
これは公共交通の利便性や周辺施設の充実度が賃貸ニーズを左右し、供給不足の地域は価格が安定しやすいからです。
逆に需要が限定的な地域では空室リスクが高まりやすく、物件の売買市場においても値下がりが起きやすいことを意識しましょう。
 

エリア別に見る下落率の傾向～大阪編

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格平均値）

 
大阪府の中心部では、主要ビジネスエリアや商業地に近いほど下落率が小さく、郊外エリアへ行くほど下落が目立つという傾向があります。
これは公共交通の利便性や周辺施設の充実度が賃貸ニーズを左右し、供給不足の地域は価格が安定しやすいからです。

逆に需要が限定的な地域では空室リスクが高まりやすく、物件の売買市場においても値下がりが起きやすいことを意識しましょう。

また、大阪ではここ数年で築古と築浅の物件価格の差は顕著になっています。
築古物件の価値下落を食い止めるためには、より入居者に選ばれる物件へとバリューアップしていくことが必要です。

ワンルームマンションの10年後価格を左右する要因

ワンルームマンションを長期保有するうえで、どのような要素によって価格が影響を受けるのかを把握しておきましょう。
一般に不動産価格は、景気の循環や金利の動向に非常に敏感に反応します。金利が上昇すると融資を受けにくくなり、購入希望者が減少して価格が下がりやすくなることも考慮しなければなりません。
また築年数が進むことで設備や内装の老朽化が進み、家賃や売却価格に影響を及ぼすため、投資家にとってはメンテナンスや修繕計画が重要なポイントとなります。
 

景気動向と金利の影響

経済が活発な時期には人々の資金調達意欲が高まり、不動産購入需要が増すことで価格が上昇しやすくなります。
しかし景気後退期や金利が上昇した局面では、融資コストが増加して投資が敬遠されがちになるため売却価格も伸び悩みがちです。
投資家は金利や経済指標を定期的にチェックして、早めの対策や柔軟な戦略変更を行う必要があります。

2025年現在は、長く続いたゼロ金利が終わろうとしている状況です。最近増えているのが、金利が上がることが決定し返済額が月5,000円以上増えてしまうから手離したいといったご相談です。
先々金利が上昇しても損をしない物件なのか、借入額なのかをよく見極めておきましょう。
 

築年数と設備劣化による価値の変動

築10年を過ぎると、外観や設備の老朽化が目立ち始め、家賃水準の下落が急速に進むケースがあります。
特に水回り設備やセキュリティの充実度は、単身者が物件を選ぶうえで重視される項目であり、古い設備を敬遠する入居者も少なくありません。
定期的な修繕とリノベーションによって魅力を保つことで、中古物件でも価値を維持することができます。

また、同じ築年でも物件のグレードや管理状況により設備の劣化スピードや共用部の美観は左右されます。
新築物件や築浅物件を購入する場合はなかなか判断がつきにくいと思いますが、同じマンションシリーズの築年が経過した物件を見学することにより判断できる可能性もあります。
ご自身の物件の10年後がどのような状態になるか、想像しながら運用してみるのもよいかもしれません。
 

実際に築年で家賃はどう変わる？

実際に築年を経るごとにワンルーム賃料はどう変化するかを見てみましょう。
ワンルームマンションの家賃下落率は、売却価格の値下がりとも相関関係があります。
 

供給過多と競争激化のリスク

投資ブームなどでワンルームマンションが大量に建設された時期には、供給が需要を上回って競争が激化する可能性があります。
似たようなスペックの物件が数多く市場に出回ると、家賃の値下げや売却価格のディスカウントを余儀なくされることも想定されます。

また、今後人口減少が予想されている都市はワンルームマンションが飽和状態になる可能性も高くなります。
こうしたリスクを避けるためには、立地やデザイン、設備などで差別化が図れる物件を選ぶのが望ましいでしょう。

ワンルームマンション投資で下落リスクを最小限にする方法

下落リスクをコントロールし、安定して収益を得ワンルームマンションの下落率を徹底解説！将来価値を左右するポイントとはるために行うべきポイントとは何でしょうか。
ワンルームマンションの価値を安定的に保つには、綿密なリサーチと需要の高い立地の選定が重要になります。
たとえば長期的に見ても人口流入が続くエリアや、駅徒歩数分の場所にある物件は需要が絶えにくく空室リスクも比較的低めです。
また物件を取得するだけでなく、管理コストやメンテナンス費用を事前に試算しておくことで、収益性の確保に役立ちます。
 

出口戦略を見据えておく

投資を始める段階で、いつ・どのタイミングで売却するかを考えることは重要です。
市場が好調なときに大きな利益を得るプランか、または長期保有で安定収入を狙うのかによって、選ぶべき物件や価格帯は変わってきます。
出口戦略を明確に描いておくことで、下落率を考慮しながら適切なタイミングで売買を判断しやすくなるでしょう。
 

 

管理体制や室内状況を見直す

経年劣化や設備の陳腐化を防ぐために、定期的なメンテナンスやリノベーションを行うことで、入居者にとっての魅力を維持できます。
内装リフォームや防犯設備の強化など、需要に合った改修を行うことで賃料の引き下げを最小限に抑えることが可能です。
ワンルームマンション投資の場合、過度なリノベーションは必要ありませんが必要最低限のラインを見極めて修繕していくことが必要です。

また、物件管理会社との連携を密にすることで、入居者からのクレーム対応や空室対策を効率的に行い、長期的に安定した収益を得ることが期待できます。
 

災害リスクの低い物件を選定する

不動産投資においては、経営している不動産が災害にあうリスクもあります。

万が一災害にあった場合、建物が傷んで資産価値が下がるほか、入居率も低下する恐れがあります。
それまで良い収支をとれていたものが、一回の浸水や火災で台無しになってしまう可能性があります。

2025年11月のゲリラ豪雨では東京都世田谷区や品川区などで河川が氾濫するなどし、住宅や商店が浸水する被害が相次ぎました。
このようなリスクが高いエリアは投資家からも入居者からも敬遠されてしまうため、あらかじめハザードマップなどで確認しておきましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資では、下落率を理解し、いかにリスクをコントロールするかが成功の鍵となります。
築年数の経過や市場環境の変化によってワンルームマンションの価格や家賃は下落しやすく、特に新築物件では購入直後の価値減少が大きいことに注意が必要です。
東京23区など都心部では比較的下落率が抑えられる傾向があるものの、エリアや物件の特性次第で大きく変動するため、慎重な物件選びと情報収集が欠かせません。

また、近年物件価格の高騰により利回りが低い物件も多数見られます。そのような物件は家賃が暴落すると一気に赤字化してしまうリスクもあります。
長期運用においては時期を見極めた出口戦略やメンテナンス、リノベーションを活用し、価格の下落リスクを最小限にコントロールしていくことがポイントです。