【2025年最新】東京都江東区のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
若年層や外国人から好まれる江東区
江東区は湾岸再開発エリアとして急速に都市化が進む地域であり、豊洲・東雲・有明などは大規模マンションや複合施設の整備が進んでいます。
下町情緒の残る清澄白河・森下エリアは閑静な住宅街でありながら中央区へのアクセスも良く、単身者からの注目度も上昇しています。
マンション価格が堅調に上がっているエリアではありますが、タワーマンションなど大型物件との競合やエリア全体の新築供給増加により、築古のワンルーム物件の相対的価値が低下する傾向も見られます。
江東区の中古ワンルームマンション売却相場市場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
江東区のワンルームマンション価格の中央値が2013年～2014年頃には2,000万円を下回っていたものの、2015年以降はじわじわと上昇し、2024年には2,500万円を超えています。
豊洲・有明・東雲などで進行した大規模な再開発プロジェクト（豊洲新市場や東京湾岸エリアのタワーマンション群の整備）により、エリアの資産価値が継続的に上昇してきました。
また、都心3区（千代田区・港区・中央区）の価格が高騰したことで、投資家や実需層が江東区のような都心隣接エリアにシフト。
とくに2,000万円台前半〜中盤で買える江東区のワンルームは「手の届く都心近郊投資物件」として評価され、需要が継続しました。
江東区のワンルームマンション賃料相場推移
江東区のワンルームマンション賃料平均は 11.1万円です。
※本グラフは、Yahoo!不動産 東京都の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年7月8日時点のもの）
江東区のワンルームマンション賃料は、2023年末に一度10万円近くまで上昇した後にいったん落ち着き、2025年に入ってから再び上昇傾向に転じて11万円超えを記録しています。
2024年以降、都心3区（千代田区・港区・中央区）の賃料が過熱する中、相対的に割安感のある江東区に転入者や法人契約ニーズが集中。
とくに、豊洲エリアなどの築浅・高グレードなワンルームや1K物件が賃料相場を押し上げており、賃料平均の上昇を牽引しています。
今後はエリアごとの賃料格差が拡大する可能性もあるため、「どの地域・どのスペックの物件か」を見極めることが、投資・運用両面で重要になってきます。
江東区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
江東区は2050年以降も総人口は増え続ける予測です。
その要因は、豊洲・有明・東雲・辰巳といった大規模再開発エリアを多数抱える地域であり、分譲・賃貸問わずファミリー向けの高層マンションが大量に供給され続けていることにあります。
一方で、江東区に流入してきた若年層もやがて高齢化し、2040年頃以降は高齢者人口が相対的に増加していきます。
また、都心部では出生数自体が限られており、新たな生産年齢層の純増が見込みにくいという課題も背景にあります。
今後も総人口は底堅く、一定の住宅需要は維持される見通しですが、駅距離がある・築年数が古い・設備スペックが時代遅れといった物件は空室リスクが顕在化しやすくなるため、今後の運用には慎重な見極めが求められます。
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江東区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口540,831に対し、外国人住民数は40,225と
外国人割合は7.44%です。
東京23区の中で7番目に外国人割合が大きいエリアとなっています。
江東区の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗降者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 新木場駅 | 51,925人 | JR京葉線/東京メトロ有楽町線/東京臨海高速鉄道りんかい線 |
| 第2位 | 豊洲駅 | 43,184人 | 東京メトロ有楽町線/ゆりかもめ |
| 第3位 | 門前仲町駅 | 32,420人 | 東京メトロ東西線/都営大江戸線 |
東京ディズニーリゾートや千葉方面、東京ビッグサイト方面へのアクセス拠点です。
利用者数は多いですが、駅周辺は倉庫街や物流拠点が多く、居住エリアとしての開発は限定的です。
銀座・有楽町方面へ10分以内でアクセスできる都心近接エリア。
ワンルームマンション価格・賃料はともに高水準で賃貸需要は旺盛だが、競争力のあるスペック（築浅・眺望・共用施設など）が必要です。
「深川不動堂」「富岡八幡宮」などの由緒ある寺社仏閣があり、下町情緒あふれる町並みが特徴。
大手町・新宿・六本木など都心方面へのアクセスに優れ、通勤利便性が高いエリアです。
江東区の主要施設・主要大学
江東区の主要施設
豊洲駅前にある大型ショッピングモール。映画館やフードコートも充実しています。
参考：アーバンドック ららぽーと豊洲
国内最大級の展示会場。イベントや展示会が年間を通して開催されます。
参考：京ビッグサイト（東京国際展示場）
移転した豊洲市場に隣接して2024年2月に開業した大規模な商業観光施設です。江戸の情緒を再現した街並みや、温浴施設、グルメ・土産エリアを融合させた観光拠点として注目されています。
参考：豊洲千客万来
江東区の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 芝浦工業大学 豊洲キャンパス （池袋駅） |
約5,000人 | 約50% | 約2,500人 |
| 第2位 | 東京海洋大学 越中島キャンパス （越中島駅） |
約2,000人 | 約50% | 約1,000人 |
| 第3位 | 東京有明医療大学 （有明テニスの森駅） |
約500人 | 約50% | 約250人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
江東区の再開発情報
江東区では、池袋駅周辺を中心に都市機能の更新が進んでいます。
場所：豊洲駅～住吉駅間
概要：有楽町線延伸計画（豊洲～住吉間）に伴い、新駅設置や駅周辺の再開発が予定されており、街の変貌が期待されています。
竣工：2030年代半ばの開業を目指す
参考：地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)（江東区）
場所：東京都江東区越中島
最寄駅：東京メトロ「門前仲町」駅/JR京葉線「越中島」駅
概要：「まち」、「人」、「食文化と農業」が未来にわたって「続く」ことをテーマとし、この３つのゾーニングで土地利用を検討中
供用開始：2034年以降予定
参考：越中島開発グランドビジョン（株式会社ヤマタネ）
江東区の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
江東区の刑法犯認知件数は3,332件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は約616件です。
東京23区内で12番目に人口あたりの認知件数が多い区です。
江東区のワンルームマンション関連の条例
江東区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「江東区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。
・地階を除く階数が3以上で、かつ、住戸数が15以上の共同住宅
・住戸の過半数がワンルーム（専用面積40㎡未満）住戸
上記を全て満たす建築物
・25㎡以上を確保
・住戸数が20以上の建築物について、（ワンルーム住戸数－19戸）×1/3以上 ※最大29戸を附置する。
・総戸数以上の台数分設置する
・敷地面積によって、総戸数の5～10％のバイク置き場を設置する
・規模に応じて適切な管理を行う
参考：マンション等の建設に関する条例（令和6年1月1日改正）（江東区）
江東区に似ている日本国内の主要エリア
特徴：観光・ビジネス・住居が融合するベイエリア。ファミリー層にも人気です。
共通点：ウォーターフロント再開発が進行、タワーマンションが多数建設され商業施設と住居が混在している
特徴：ポートライナーなど交通インフラ整備、国際性・居住性が高いエリアです
共通点：海沿いの埋立地ベースで再開発が進んだ街、タワーマンション供給が多い
特徴：臨海部で再開発、分譲・賃貸マンションが並ぶ新興エリアです
共通点：大規模展示場・物流施設と住環境が共存している
江東区のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
江東区のワンルームマンションをご売却いただいたお客様からの口コミを一部ご紹介します。
F様（Le-lion南砂町 ご売却）
「話だけ聞いて、その後連絡がない業者は多いのですが、貴社はこちらの条件に親身に相談に乗っていただき感謝しております。また、売却に至らなかった場合でも次の手段をご提案いただき解決に導く努力をしていただきました。」
