【東急】武蔵小山駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説
投稿日2026/08/11
都内最長級のアーケード商店街と森と温泉。再開発で進化を続ける、目黒線の人気住宅地
武蔵小山駅は、東急目黒線の急行停車駅です。目黒へ3駅・約6分、目黒から先は東京メトロ南北線・都営三田線に直通し、白金高輪・永田町・大手町方面へ乗り換えなし。2023年からは相鉄線との直通運転も始まり、新横浜方面へのアクセスも便利になりました。
駅前から中原街道まで約800m続く「武蔵小山商店街パルム」は、都内最長級のアーケード商店街です。約250の店舗が軒を連ね、雨の日も傘いらずで買い物が完結。青果店や惣菜店などの生活密着型のお店から話題の飲食店までそろい、この商店街こそが武蔵小山の人気の源泉です。
武蔵小山駅前の景色
駅から歩けば、旧林業試験場の面影を残す約12haの森「林試の森公園」で緑に包まれ、大正創業の温泉銭湯「清水湯」では2種類の天然温泉が日常の疲れを癒します。商店街・森・温泉という他にない組み合わせが、この街の暮らしの豊かさを物語ります。
林試の森公園の景色
駅前では、タワーマンションの誕生に続き市街地再開発が現在も進行中で、商店街の賑わいを受け継ぎながら街は進化を続けています。単身者向け賃貸の需要層は、目黒・大手町方面へ通うビジネスパーソンを中心に、薬学の名門・星薬科大学の学生まで幅広く重なります。
下町の人情と洗練された住環境がほどよく混ざり合う武蔵小山駅周辺は、「便利さも、暮らしの楽しさも欲張りたい単身層」に選ばれ続けるエリアです。
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション売却相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、ここ10年余りで約2倍に上昇しています。2022年には調査期間の最高値となる2,950万円を記録し、近年は2,150万〜2,250万円の水準で安定した推移となっています。
推移を見ると、年ごとの上下動が比較的大きいのがこのエリアの特徴です。武蔵小山はワンルームマンションのストックが限られるうえ、駅前再開発で誕生した築浅・高グレード物件から昔ながらの物件まで幅広く混在するため、その年にどのような物件が売買されたかによって中央値が大きく振れます。2022年の2,950万円は築浅物件の成約が厚かった年、逆に大きく下がった年は築年数の経過した物件が中心だった年と読むのが適切です。
水準そのものは、2010年代前半の1,100万〜1,400万円から近年の2,200万円前後へと着実に切り上がっており、商店街と再開発に支えられた武蔵小山人気が価格の土台を押し上げています。
賃料も2026年に入って大きく上昇しており、収益面の追い風も吹いています。振れやすいエリアだからこそ、単年の相場に惑わされず、まずは査定でお持ちの物件の適正価格を確認することをおすすめします。
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武蔵小山駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション賃料平均は10.8万円です。（2026年8月時点）
※本グラフは、Yahoo!不動産 武蔵小山駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年8月時点のもの）
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、ここ2年ほどで約1.5万円、率にして約16%上昇しています。
推移を見ると、長く9万円台での推移が続いていましたが、2025年末に10万円台へ乗せると、2026年春には11万円台へ急伸。5月には11.6万円と調査期間の最高値をつけ、直近も10.8万円と、以前より明確に高い水準が定着しています。
背景には、都心部の賃料高騰に加え、再開発で街の魅力が高まり続ける武蔵小山への根強い居住ニーズがあります。11万円前後の賃料でも選ばれる借り手層の厚さは、投資物件としての評価を高め、売却時の強い追い風となります。
品川区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
品川区は、品川・大崎・高輪ゲートウェイなどを中心に大規模な再開発が進行しており、高層マンションの供給が活発です。とくに単身者〜DINKs向けを中心とした都市型住宅の整備が進むことで、今後も人口流入が続くと予測されています。
しかし品川区でも全国的なトレンドと同様、高齢化の進行と出生率の低迷は避けられません。
住宅のバリアフリー化・高齢者対応設備、地域医療との連携といった要素も、将来的にはより重要な観点となるでしょう。
品川区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口429,540に対し、外国人住民数は17,278と
外国人割合は4.02%です。
東京23区の中で5番目に外国人割合が小さいエリアとなっています。
品川区は国際的なビジネスや交通の要所として知られているため、「外国人が多そう」というイメージを持たれやすい一方で、実際の外国人住民割合は東京23区中で5番目に低いというのはやや意外に感じられるかもしれません。
品川駅を中心にオフィス・ホテル・交通機能が集積しており、外国人が「働く」「泊まる」場所ではあっても、「住む」場所としては選ばれにくい傾向があります。
また、外国人コミュニティの希薄さも一因となっています。
武蔵小山駅周辺の主要施設・主要大学など
武蔵小山駅周辺の主要施設
武蔵小山駅周辺は、都内最長級の商店街と広大な森、名物の温泉銭湯がそろう、暮らしの楽しさに恵まれたエリアです。
武蔵小山商店街パルム
武蔵小山駅前から中原街道まで約800m続く、都内最長級のアーケード商店街です。約250の店舗が軒を連ね、鮮魚店や惣菜店などの生活密着型のお店から人気の飲食店、チェーン店までバランスよくそろいます。雨の日も傘いらずで買い物が完結する快適さは、武蔵小山の暮らしの象徴です。
参考：武蔵小山商店街パルム
林試の森公園
武蔵小山駅から徒歩数分、林業・森林の研究機関「林業試験場」の跡地に開園した約12haの都立公園です。試験場時代から受け継がれた巨木や国内外の珍しい樹木が茂り、都心とは思えない森林浴が楽しめます。ジャブジャブ池やデイキャンプ場もあり、休日には多くの人で賑わう緑のオアシスです。
参考：林試の森公園
武蔵小山温泉 清水湯
武蔵小山駅から徒歩約5分、大正12年（1923年）創業の温泉銭湯です。琥珀色の「黒湯温泉」と、地下1,500mから湧く「黄金の湯」という2種類の天然温泉を銭湯料金で楽しめる贅沢さで知られ、露天風呂やサウナも完備。仕事帰りに天然温泉で疲れを癒せる、武蔵小山ならではの名物スポットです。
参考：武蔵小山温泉 清水湯
武蔵小山駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 学校名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 星薬科大学 （武蔵小山駅から約800m） | 約1,700人 | 約40% | 約680人 |
※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
武蔵小山駅に似ている日本国内の鉄道駅
大阪メトロ谷町線の駅で、「大阪の台所」とも呼ばれる活気ある駒川商店街の最寄り駅です。
長いアーケード商店街が暮らしの中心にあり、都心直結の利便性と生活の楽しさを兼ね備えた住宅地である点が、武蔵小山とよく似ています。
JR中央本線・名鉄瀬戸線・地下鉄名城線などが集まる、名古屋北東部の交通拠点です。
商店街の再生やまちづくりで注目を集め、複数路線の利便性と暮らしやすさで単身者に選ばれている点が、武蔵小山と共通しています。
品川区のワンルームマンション関連の条例
品川区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」が適用されます。
・主として一の居室からなる住戸形式で、その床面積が30㎡未満の住戸
・居室のある階数が3以上の集合住宅で、ワンルーム形式等の住戸の数が15以上かつ、総戸数の3分の1以上の建築物
上記の2つの条件がそろった建築物が該当します。
・25㎡以上を確保
・ワンルーム形式等の住戸数に応じた数の家族向け住戸（40㎡以上）を設置する
・ワンルーム戸数の1/10以上を高齢者・障がい者に配慮した住戸とする
・総戸数の1/2以上の台数分設置する
・規模に応じて適切な管理を行う
武蔵小山駅周辺の再開発情報
場所：東京都品川区小山三丁目ほか（武蔵小山駅周辺）
最寄駅：東急目黒線 武蔵小山駅
概要：武蔵小山駅周辺では、商店街の賑わいを受け継ぎながら街を更新する市街地再開発が連続的に進められています。すでに駅前では「武蔵小山パルム駅前地区」の再開発で「パークシティ武蔵小山」（2019年12月竣工）が、「武蔵小山駅前通り地区」の再開発で「シティタワー武蔵小山」（2022年4月竣工）が誕生し、駅前の風景は大きく変わりました。現在は、パルム商店街の入口に面した「小山三丁目第1地区」で2025年12月に市街地再開発組合が設立され、権利変換に向けた活動が進行中。さらに「小山三丁目第二地区」と「武蔵小山駅東C地区」でも準備組合が事業化に向けて活動しています。完成したタワーと進行中の複数地区が連なる再開発の厚みは、商店街と一体となった武蔵小山の街の価値を中長期で押し上げていきます。
竣工：小山三丁目第1地区は2025年12月に再開発組合設立（第二地区・駅東C地区は準備組合が活動中）
参考：再開発情報（武蔵小山商店街パルム公式サイト）
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
T様（ヴォーガコルテ西小山 ご売却）
「高松様と売買は今回2回目となりますが、提案力、スピード、不明点に対する受け応えなど、本当に信頼のおけるご担当者様です。今後もよろしくお願いします」
S様（ルーブル西五反田 ご売却）
「御社の印象…他社と差別化をはかった売却のプロという印象。担当スタッフの対応…100点。」
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武蔵小山駅周辺の取扱物件一覧
武蔵小山駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。
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武蔵小山駅周辺の取扱物件を地図でみる
武蔵小山駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問
武蔵小山駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？
武蔵小山駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。
サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？
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詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
＞＞サブリース物件の売却方法 コツがわかれば高値で売却可能！
他社で「損切り（赤字売却）しかない」と言われた物件でも、高く売れる可能性はある？
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宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー
株式会社FGH 代表取締役社長
株式会社アーバンフォース 代表取締役社長
2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。
中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。
これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。
このコラムを書いている人
マンション経営ラボ 編集者
最新の不動産投資情報や株式、投資信託、為替など幅広い投資コンテンツを掲載。 オーナー様自身で最適な不動産の購入・売却・運用の判断材料になる情報をタイムリーに提供いたします。
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