【JR・東京メトロ】巣鴨駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説
投稿日2026/08/11
「おばあちゃんの原宿」は、山手線の穴場住宅地。世代を超えて愛される、とげぬき地蔵の門前町
巣鴨駅は、JR山手線と都営三田線が乗り入れる駅です。池袋へ2駅・約5分、東京駅へ約25分、三田線を使えば大手町・日比谷方面へも乗り換えなし。山手線沿線でありながら家賃・物件価格に値頃感が残る、知る人ぞ知る穴場の住宅地です。
駅から歩いてすぐの「巣鴨地蔵通り商店街」は、「おばあちゃんの原宿」の愛称で全国に知られる門前商店街。とげぬき地蔵尊高岩寺への参道として、塩大福や赤パンツなどの名物を売る店が軒を連ね、毎月4の付く日の縁日には多くの参拝客で賑わいます。
巣鴨駅前の景色
「シニアの街」のイメージが強い巣鴨ですが、実際の暮らし手は多彩です。駅前には駅ビルや飲食チェーンがそろい、駅徒歩2〜3分には観光・ブライダル系と服飾系の専門学校が立地。山手線と三田線の2路線を使いこなす若手ビジネスパーソンや学生の単身需要が、この街の賃貸市場をしっかりと支えています。
巣鴨地蔵通商店街の景色
ソメイヨシノ発祥の地・染井を擁する桜の街でもあり、駅近くには天然温泉の日帰り入浴施設も。山手線2駅先の池袋では豊島区最大級の再開発も進行しており、区全体の勢いも追い風です。
下町の人情と山手線の利便性がほどよく同居する巣鴨駅周辺は、「都心アクセスと暮らしやすさを賢く両取りしたい単身層」に選ばれ続けるエリアです。
巣鴨駅周辺のワンルームマンション売却相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）
巣鴨駅周辺のワンルームマンション成約価格（中央値）は、ここ10年余りで約2倍に上昇しています。2019年以降は2,000万〜2,200万円の安定したレンジが続いており、2022年には2,200万円をつけました。
推移を見ると、2010年代半ばに1,500万〜1,800万円へと水準を切り上げ、2019年に2,050万円と2,000万円の大台へ。以降はレンジ内で安定した推移が続いています。2025年は1,750万円と低下していますが、これは築年数の経過した物件の成約が中心となった構成変化によるものです。実際、賃料相場はこの2年で約27%上昇し直近まで最高値の更新が続いており、賃貸需要はむしろ強まっています。
背景には、山手線沿線としての値頃感と、2路線が使える交通利便性への根強い評価があります。都心部の価格高騰が続くなか、「山手線で残された割安圏」として実需・投資双方の視線が巣鴨に向かっています。
相場の土台は安定しており、賃料の力強い上昇という追い風も吹いています。単年の数値に惑わされず、まずは査定でお持ちの物件の適正価格を確認することをおすすめします。
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巣鴨駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移
巣鴨駅周辺のワンルームマンション賃料平均は10.7万円です。（2026年8月時点）
※本グラフは、Yahoo!不動産 巣鴨駅の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2026年8月時点のもの）
巣鴨駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、ここ2年ほどで約2.3万円、率にして約27%上昇しています。2026年8月の10.7万円は調査期間の最高値であり、ほぼ一貫した右肩上がりが続いています。
推移を見ると、当初の8万円台半ばから月を追うごとに水準を切り上げ、2025年秋に10万円の大台へ。2026年に入ってからは10万円台前半〜半ばで推移し、6月と8月に10.7万円の最高値をつけています。
背景には、都心部の賃料高騰を受けて「山手線で値頃な駅」に需要が集中していることがあります。約27%という上昇率は周辺エリアでも際立つ水準で、投資物件としての巣鴨の評価を大きく高め、売却時の強力な追い風となります。
豊島区の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
豊島区は2045年頃をピークに総人口は減少局面に入るとされています。
池袋を中心に商業・交通の結節点として発展してきたものの住宅用地が少なく大規模な人口流入が直近で起きなかったため、高齢者の自然減と連動し人口が減少していきます。
ワンルームマンション需要の中心である単身の社会人層（＝生産年齢人口）は、2035年からゆるやかに減少していきます。
豊島区の外国人割合
2025年4月1日現在の住民基本台帳人口309,004に対し、外国人住民数は36,281と
外国人割合は11.74%です。
東京23区の中で2番目に外国人割合が大きいエリアとなっています。
外国人にとって通勤やビザ・行政手続き、コミュニティ支援施設へのアクセスしやすさが住みやすさに繋がっているようです。
巣鴨駅周辺の主要施設・主要大学など
巣鴨駅周辺の主要施設
巣鴨駅周辺は、全国に知られる門前商店街と歴史ある寺院、天然温泉がそろう、個性豊かなエリアです。
巣鴨地蔵通り商店街
巣鴨駅から徒歩すぐ、「おばあちゃんの原宿」の愛称で全国に知られる門前商店街です。名物の塩大福や縁起物の赤パンツ、昔ながらの食堂や和菓子店が軒を連ね、毎月4の付く日の縁日には通りが参拝客で埋め尽くされます。世代を超えて人を惹きつける、巣鴨の賑わいの中心です。
参考：巣鴨地蔵通り商店街
とげぬき地蔵尊 高岩寺
巣鴨駅から徒歩約5分、地蔵通り商店街の中ほどに建つ曹洞宗の寺院です。「とげぬき地蔵」の名で親しまれる御本尊は病気平癒のご利益で知られ、水をかけて洗うと自分の悪い部分が治るという「洗い観音」には長い行列ができます。巣鴨という街の象徴であり、心のよりどころです。
参考：とげぬき地蔵尊高岩寺
東京染井温泉 SAKURA
巣鴨駅から徒歩約8分、ソメイヨシノ発祥の地・旧染井村に湧く天然温泉の日帰り入浴施設です。地下約1,800mから湧出するヨウ素を含んだ塩化物強塩泉は体の芯から温まると評判で、檜の内風呂や露天風呂でゆったりと寛げます。都心にいながら温泉で疲れを癒せる、巣鴨の隠れた名所です。
巣鴨駅周辺の主要大学・専門学校と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 学校名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合 | 自宅外通学者数 |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 専門学校 駿台観光＆ホテル ブライダルビジネスカレッジ （巣鴨駅徒歩約3分） | 約500人 | 約40% | 約200人 |
| 第2位 | 東京服飾専門学校 （巣鴨駅徒歩約2分） | 約300人 | 約40% | 約120人 |
※在学生数は各校の規模を基にした概算値、自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
巣鴨駅に似ている日本国内の鉄道駅
大阪メトロ谷町線・堺筋線と阪急線が使える、日本一長い天神橋筋商店街の北の玄関口です。
活気ある長大な商店街が暮らしの中心にあり、都心近接の値頃な住宅地として幅広い世代に選ばれている点が、巣鴨とよく似ています。
名古屋市営地下鉄東山線の駅で、日泰寺の参道に商店が連なる門前町です。
毎月21日の縁日には参道が賑わい、寺とともに歩んできた街の温かさと都心アクセスの良さが、巣鴨と共通しています。
豊島区のワンルームマンション関連の条例
豊島区においては、ワンルームマンションの開発に関する条例として「豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」が適用されます。
・地階を除く階数が3以上で、かつ、住戸数が15以上の共同住宅
・1住戸の専用面積が30㎡未満の住戸
・25㎡以上を確保
・商業地域以外にに属する住戸数が30以上の中高層集合住宅建築物について、(（総戸数-29）/5)+1の数以上のファミリー住戸（50㎡以上）を附置する。
・鉄道駅から500ｍ以上離れている場合は総戸数以上の台数分設置する
・そのうち25%分にあたる台数はバイク置き場とする
・規模に応じて適切な管理を行う
巣鴨駅周辺の再開発情報
場所：東京都豊島区南池袋二丁目（約1.7ha）
最寄駅：東京メトロ有楽町線 東池袋駅ほか（巣鴨駅から山手線で2駅の池袋エリア）
概要：池袋副都心に隣接する南池袋二丁目で進む、豊島区最大級の市街地再開発です。約1.7haの区域に北棟（延べ約112,130㎡）と南棟（延べ約75,210㎡）の2棟を建設し、あわせて1,498戸の住宅に加え、店舗、子育て支援施設、文化交流施設、公共公益施設などを整備。東京メトロ東池袋駅と接続するバリアフリーの地下通路が設けられ、災害時には帰宅困難者の一時滞在施設として機能する地下広場など、豊島区役所等と連携した防災機能も導入されます。竣工は北街区が令和8年3月、南街区が令和9年5月の予定（豊島区公表）。巣鴨からわずか2駅の池袋エリアで進む大規模な都市更新は、豊島区全体の住宅地としての評価を高め、巣鴨の資産価値にも良い影響を与えていきます。
竣工：北街区は令和8年3月、南街区は令和9年5月竣工予定（豊島区公表）
参考：市街地再開発事業（南池袋二丁目C地区）（豊島区）
巣鴨駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（体験談）
Y様（プレール・ドゥーク巣鴨 ご売却）
「送っていただいた書類の説明（ハンコ押す場所とか）がとてもていねいで助かりました。」
M様（プレール・ドゥーク大塚 ご売却）
「とても親切に対応してくれて安心感があった。」
N様（ルーブル巣鴨 ご売却）
「急な変更、難題によくつき合っていただいた。お世話様でした。」
巣鴨駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（成約価格）
FGHの2023年8月～2026年7月までの成約事例の一部です。
| 駅徒歩 | エリア | 築年 | 広さ | 成約価格 |
|---|---|---|---|---|
| 10分 | 南大塚1丁目 | 2008年 | 20㎡ | 2,310万円 |
| 9分 | 巣鴨5丁目 | 2019年 | 26㎡ | 2,180万円 |
株式会社FGHでは巣鴨駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。その他の成約価格については個別にお問い合わせください。
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巣鴨駅周辺の取扱物件一覧
巣鴨駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。
査定価格については個別にお問い合わせください。
巣鴨駅周辺にあるマンションシリーズごとのワンルームマンション事情をみる
巣鴨駅周辺の取扱物件を地図でみる
巣鴨駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問
巣鴨駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？
巣鴨駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。
サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？
当社の売却依頼の約7割がサブリース中・管理委託中の物件です。解除してから売却するのか、そのまま売却するのか、ベストな方法をアドバイスさせていただきます。また、解除の際は先方業者様との交渉から伴走し、スムーズな解除を目指します。
詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
＞＞サブリース物件の売却方法 コツがわかれば高値で売却可能！
他社で「損切り（赤字売却）しかない」と言われた物件でも、高く売れる可能性はある？
はい、十分に可能性はあります。他社で「損切り」と判断された物件を、利益が出る形で再生・売却した事例が多数ございます。
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宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 住宅ローンアドバイザー
株式会社FGH 代表取締役社長
株式会社アーバンフォース 代表取締役社長
2007年2月フォースグループ創業以来、投資用不動産仲介の第一線でキャリアを積む。
中古ワンルームマンションはもちろん、不動産全般に関する多岐にわたる経験と知識でお客様からの信頼も厚い。
これまで400名以上のお客様の資産形成のお手伝いをしている。
このコラムを書いている人
マンション経営ラボ 編集者
最新の不動産投資情報や株式、投資信託、為替など幅広い投資コンテンツを掲載。 オーナー様自身で最適な不動産の購入・売却・運用の判断材料になる情報をタイムリーに提供いたします。
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