【不動産投資 一棟編⑮】負債比率(LTV:Loan To Value)

公開日2021/12/27
更新日2022/02/03

2021.12.27
代表取締役社長 渡邊 勢月矢

前回は、「損益分岐入居率(BER:Break Even Ratio)」についてお伝えしました。

前回のコラムはこちらになります。

ここでまた10回目と同様に今までの指標のおさらいをしてみますね。

2021年6月28日から「様々な投資指標」というコンテンツで現在、①~⑨と⑮の10個の指標をお伝えしてきました。

 

総潜在収入(GPI:Gross Potential Income)

実行総収入(EGI:Effective Gross Income)

運営費用(OPEX:Operating Expenses)

営業純利益(NOI:Net Operating Income)

年間返済額(ADS:Annual Dept Service)

税引き前キャッシュフロー(BTCF:Before Tax Cash Flow)

税引き後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)

借入返済余裕率(DCR:Dept Coverage Ratio)

損益分岐入居率(BER:Break Even Ratio)

⑩負債比率(LTV:Loan To Value)←今回

⑪全期間利回り(IRR:Internal Rate of Return)

⑫総収益率(FCR:Free and Clear Return)

⑬自己資金配当率(CCR:Cash on Cash Return)

⑭売却運用率

リスクパーセンテージ 

 

簡単にお伝えしているつもりですが、どうでしょうか。

なかなか、伝える事って難しいですね・・

始めたからには最後までお伝えしていきます!あと5つです。

今回は、様々な投資指標の⑩「負債比率(LTV:Loan To Value)」についてお話したいと思います。

物件価格に対して借りているお金がどのくらいの割合を占めているかを確認する数値になります。英語表記LTVは、ローン・トゥー・バリューの略語です。

不動産購入の際は頭金を入れることが失敗しない大原則です。自己資金少なめの投資を希望される方が多いですが本来の理想は頭金2割です。頭金を2割入れるとLTVは80%となります。

物件価格を時価とするか簿価(会計上の評価額)とするかの違いはありますが、ここでは時価と考えましょう。

時価は、いわゆる市場価格となるので、すでに物件を購入されている方は、今売却したらどのくらいで売れるかを確認してLTVをチェックしてみましょう。

これから物件を購入される方は、市場価格が購入金額となります。

 

計算式は、至って簡単で、

LTV=融資額(残債)÷市場価格×100

となります。

 

  • 市場価格5,000万円の一棟アパートの残債が4,000万円の場合は、

4000万÷5000万=0.8×100=80%となります。

 

利回りの低い区分投資マンションで、いまだにフルローンで購入をしてしまっている方などのLTVは、残念ながらかなり不健全なLTVとなってしまいます。

 

  • 市場価格2,800万円の区分投資マンションの残債が2,990万円の場合は、

2990万÷2800万=1.06×100=106%となります。

 

市場価格に対して残債が少ないのが本来あるべき姿ですが、実際には、市場価格に対して

残債が多くなってしまっているケースも多々見受けられます。

その場合は、売却する際にいわゆる「持ち出し」が出る可能性が高くなってしまいます。

自己資金はあるがあえてフルローンを組んでいる方は別として、

一定の頭金を入れた方が投資としては安全です。

 

LTVは購入時も保有時もそれぞれ投資の安全性を図ることが出来ますので

検討物件、保有物件で検証いただくことをお勧めします。

 

いかがでしたか、LTV(ローン・トゥー・バリュー)

分かりやすい指標でかつ重要な指標です。

不動産会社の営業パーソンに「LTV80%以下にしないとねー」とか言ってみたら、このお客様わかってるなーって思われること間違いなしですよ。

 

次回は、全期間利回り(IRR:Internal Rate of Return)をお伝えしたいと思います。

今年も、最後のコラムになりました。

皆様も良いお年をお迎えください。

また、来年も宜しくお願い致します。

このコラムを書いている人

渡邊 勢月矢

渡邊 勢月矢

株式会社FGH代表取締役会長 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM ® (米国不動産経営管理士)徳島県生まれ、広島県育ち。 大学卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。「個人投資家の目線に立った不動産売買仲介事業をしたい」との想いを抱き2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算8000件以上の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

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