不動産投資ローン・融資が付きやすい物件とは

以前のコラムでは、

住宅ローンと不動産投資ローン

ローン毎のちがい（それぞれの目的・金利）をお話しさせていただきましたが、今回は、審査に通りやすいポイントをご紹介していきたいと思います。

ポイント①立地

まず、不動産投資においてほとんどの方が重要視されるのが、立地条件かと思います。
 
同じマンションや同じアパート、同じ設備でも立地条件が異なれば、入居率や取れる賃料が大きく変わりますので、『立地＝物件の資産価値』といっても過言ではありません。
 
また、金融機関から融資を受ける際にも『立地』は重要なポイントとなります。
 
資産価値が高い物件であれば、審査にも通りやすく金融機関も安心して融資をしてくれます。
 
ですので、マンション投資で考えれば、、
 

☆人気の沿線（山手線、東急東横線など）

新宿・渋谷・恵比寿・代官山・池袋・横浜などは、若者に不動の人気を誇っています。
 

☆ターミナル駅が近い（複数路線が利用可）

ターミナル駅を中心とした乗り換えは便利であり、通勤や通学に大変優れています。
 

☆駅から徒歩10分以内

都心では、駐車場の賃料が大変高額になり、自家用車を所有している人も多くないので、基本的に移動手段は、電車です。入居者にとってマンションから駅までの距離は、物件を選ぶうえで非常に重要です。
 
20代～30代の約70％以上が徒歩10分以内に住みたいとアンケート調査でも回答しております。
 

☆コンビニ・スーパー・病院・銀行などの施設が近くにある

上記同様、主な移動手段は電車や徒歩となりますので、徒歩圏内に生活に必要な施設がそろっていれば入居者ニーズは高くなります。
 
クリーニング店やコインランドリーなどがあると、利便性が良くなります。
 
上記項目は、空室リスクに直結いたします。
 
マンション経営を行う際は、投資目線だけでなく入居者目線でも物件を選ぶことが重要です。

ポイント②融資対象物件

ここ最近では、融資をする物件に対して一定のラインを設けている金融機関もあります。
 
例えば、
☆総戸数20戸以上
☆エレベーター、オートロックがあること
☆専有面積が17㎡以上
☆室内洗濯機置き場
☆半地下（1階のお部屋）かどうか
 
物件の総戸数は、毎月の管理費・修繕積立金の負担額と比例しております。
 
総戸数が少ないと、一部屋ごとの負担割合が大きくなりますので、毎月のランニングコストが高くなることや、先々想定される大規模修繕工事で一時金が出ることがリスクとして考えられます。
 
金融機関からすれば、毎月の返済原資が圧迫されることが想定されますので、慎重になる傾向があります。
 
また、今では当たり前のような物件設備のオートロックやエレベーター、室内洗濯機置き場がないと、融資不可の金融機関もありますので、このような物件を購入される際は、現金での購入をお勧めいたします。

まとめ

もうすでにお気付きかもしれませんが、融資が通りやすい物件は、金融機関が”経営リスクが少ない”と思える物件となります。
 
返済原資が確保できる立地条件で、ある程度の物件規模があり、物件設備が整っていれば、金融機関も安心していただけます。
 
不動産投資ローンは、「空室時でも返済がある」「総返済額が高い」という点がありますが、「レバレッジ」をかけられるという最大のメリットがあります。
 
上記を踏まえたうえで、物件の選択と無理のない返済計画の設定、ご自身にあった金融機関を探してみてください。