賃貸募集の重要性｜収益に差が出る！賃貸管理会社選び

賃貸経営において、賃貸募集は非常に重要なものです。

空室になると当然家賃収入は途絶えてしまいますし、せっかく入居者が決まったとしても安い家賃で成約がされれば想定よりも家賃収入が少なくなります。
「賃料が安い＝利回りが低い」ことになりますので、物件を売却する場合にはその価格にも影響することでしょう。

さまざまな面で非常に重要な賃貸募集ですが、みなさまはどんな不動産会社に募集を依頼されていますか？
CM等で有名な不動産会社でしょうか。あるいは物件の最寄り駅付近にある不動産会社という方もいらっしゃると思います。
今回は、募集家賃の設定の仕方と募集方法に絞って解説していきます。

募集家賃の設定について

　　　　　　　　　　　　　　　
賃貸募集は、家賃や礼金・敷金等を含む賃貸条件を設定することから始まります。
賃貸条件を設定する際には、オーナー様自身で決めるか、不動産会社から提案を受けた条件から選んで決めるかのどちらかだと思います。

後者の場合、不動産会社からどのような根拠で提案された募集条件なのかを聞いたことはあるでしょうか？

仮に賃貸不動産会社の担当者から「以前の家賃が〇〇円なので、今回の募集家賃も〇〇円にしませんか？」とだけ提案を受けていたとしたら物足りなさを感じます。
以前の家賃はあくまで過去に成約ができた家賃でしかありませんし、そもそも適正な家賃だったのかも分かりません。
その担当者の熟練度によっては、以前の家賃だけを物差しに提案している可能性もあるでしょう。

過去の家賃を参考にすることが悪い訳ではないのですが、現在の賃貸市場では家賃は値上がり傾向にあります。
その点を加味しながらさまざまな情報をもとに、誰が担当しても根拠がある募集条件を提案してくれる不動産会社の方が、所有されている賃貸物件のポテンシャルを引き出してくれるということです。

ご参考までに、弊社が募集条件の提案に至るまでには、三つの手法で募集条件を算出しています。
 

①成約データによる相場家賃の算出

成約データは実際に取引が成立した家賃になります。
過去10年間の該当物件と及び近傍同種の成約データから相場家賃を算出し、同時に礼金や敷金の取得割合も算出します。
 

②AIによる査定

AI査定は、該当物件、及び近傍同種のリアルタイムの家賃を算出します。
 

③不動産流通機構からリアルタイムの他募集物件の賃貸条件を収集

通称REINS（レインズ）と呼ばれる国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムから、リアルタイムで募集がされている該当物件、及び近傍同種の賃貸物件の募集条件をピックアップし、同時に客付業者の広告料の有無も把握します。

賃貸募集は、他オーナー様が所有する該当物件、および近傍同種の賃貸物件の条件や数によっても左右されますので、以前に執筆した「賃貸経営における空室対策」でも綴ったようにライバルを認識し対策を講じることがとても重要です。

 

 

募集方法について

賃貸募集は不動産会社の募集方法によって成約賃料や空室期間に大きく影響します。
募集方法は、SUUMO、LIFULL HOME’S、アットホームなどのポータルサイトのどこを利用しているかではなく、端的に言えば「客付可」と「客付不可」の違いになります。

オーナー様から直接賃貸募集の依頼を受けている不動産会社を「元付け業者」といい、そこから情報を得て顧客を紹介する不動産会社を「客付け業者」いいます。
「客付可」はオーナー様が依頼した不動産会社以外でも顧客がいればご紹介を受けることができますが、「客付不可」は、オーナー様が直接賃貸募集の依頼をした不動産会社に直接問い合わせをした顧客しか入居者の対象となりません。

不動産会社の担当者から、「客付不可」にしたほうが特定のニーズを持つ顧客に焦点を当てた戦略を立てやすいと説明をされることもあるようです。

しかし、本当のメリットは物件や顧客を独占できる元付け業者になった不動産会社にしかありませんので、募集を依頼している不動産会社がどちらの方法で賃貸募集を行っているのか確認してみるのも良いと思います。

まとめ

賃貸募集は、賃貸に携わる不動産会社であれば当たり前の業務の一つですが、その中身は不動産会社によって大きく異なることは知っていただけたと思います。

もし空室期間が長引いている、賃貸募集を依頼している不動産会社が頼りないなどお困りことがありましたらアーバンフォースをご用命いただければと思います。