【JR東海道本線】塚本駅のワンルームマンション売却事情｜査定相場・売り時・仲介と買取の注意点を徹底解説

大阪駅まで1駅3分の圧倒的近さ。淀川の潤いと下町の温もりが交差する街、塚本駅

塚本駅は、JR東海道本線（神戸線）の停車駅であり、大阪の絶対的な中心地である「大阪駅（梅田）」までわずか1駅3分という、破格のアクセス利便性を誇るエリアです。神戸・三ノ宮方面へのフットワークも非常に軽く、キタ周辺を生活圏にするビジネスパーソンにとって、これ以上ないほどの機動力を秘めています。

大都市の目と鼻の先に位置していながら、駅に降り立つとどこかホッとするような昔ながらの親しみやすい下町情緒が広がっています。梅田至近という「圧倒的な都市の恩恵」を受けつつも、気取らない等身大の暮らしやすさを維持しているバランスの良さが、多くの居住者を惹きつける最大の理由です。

塚本駅前・商店街周辺の景色

駅周辺の生活環境は非常に成熟しており、活気あふれる「塚本駅前通商店街」をはじめ、深夜まで営業しているスーパーやドラッグストア、惣菜店がコンパクトに集積しています。また、大阪屈指のラーメン激戦区としても知られるほか、こだわりの居酒屋や隠れ家的なカフェも点在しており、外食派の一人暮らし層にとっても飽きることのない豊かな食環境が整っています。

淀川河川公園周辺の景色

さらに、駅から少し南へ歩けば、圧倒的な開放感を誇る「淀川河川公園」が広がっています。広大な空と水辺の緑に包まれたこの場所は、日々のランニングや休日の散策に最適。夏には大阪の風物詩である「なにわ淀川花火大会」を間近に臨む特等席となり、都会のすぐそばで季節のダイナミズムを肌で感じられる贅沢なオアシスとなっています。

大阪・梅田への究極の職住近接を叶えながらも、日々の生活には温かみや自然の癒やしを求めたい。塚本駅周辺は、そんなオンとオフを軽快に切り替え、合理的かつ人間味のある暮らしを楽しみたいスマートな大人にとって、非常にポテンシャルの高い居住エリアと言えるでしょう。

塚本駅周辺のワンルームマンション売却相場動向

※本グラフは、国土交通省　不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K,1DK成約価格中央値）

2015年上期に540万円からスタートした塚本駅周辺のワンルームマンション相場は、JR神戸線を利用して大阪駅までわずか1駅という絶好のロケーションを強みに、10年間を通じて激しい乱高下を伴いながらも、全体としては堅調な上昇基調を維持してきました。利便性の高さの割に手頃な投資物件が多いエリアとして、古くから旺盛な賃貸需要に支えられています。

グラフを分析すると、2020年上期に一時的な高値となる1,700万円を記録した翌期（2020年下期）に850万円まで急落するなど、大きな価格の上下動が頻繁に発生していることが分かります。このような乱高下は、エリア内の総成約件数が限られている時期に、取引された物件の「築年数」や「専有面積（1DK等の広めか、狭い1Rか）」のばらつきが中央値に強く影響するためです。件数が少ない時期ほど、特定の高額成約や低額成約に数値が引っ張られやすくなる市場特性があります。

直近の2025年下期においては1,300万円での推移となっています。2023年上期には580万円までボトムを下げたものの、直後の下期には1,500万円、2024年下期から2025年上期にかけては1,600万円を維持するなど、近年の平均的な相場水準は1,000万円台の大台を安定して上回るようになっています。開始当初の500万円台の時期と比較すれば、マーケット全体の底値は着実に切り上がっていると言えます。

総括すると、塚本駅周辺は表面的な数値の乱高下に惑わされず、個々の物件のポテンシャルを冷静に見極めるべきエリアです。大阪梅田エリアへの圧倒的なアクセスの良さは不変であり、単身社会人からの賃貸需要は極めて底堅いため、資産価値が完全に崩れるリスクは低いと考えられます。売却を検討する際にも、相場の「波」のタイミングや、所有物件と同等グレードの過去の成約事例を丁寧に紐解くことが重要になります。

塚本駅周辺のワンルームマンション賃料相場推移

塚本駅周辺のワンルームマンション賃料平均は5.9万円です。（2026年6月時点）

塚本駅周辺のワンルームマンション賃料相場は、2024年10日の5.5万円から2026年6月の5.8万円にかけて、いくつかの波を描きながらも堅調にベースアップしています。2025年前半までは5.1〜5.4万円台の比較的安価な水準で推移していましたが、同年夏以降に5.5万円前後で足場を固めると、秋口からはさらに一段上の価格帯へと推移のステージを移行させました。

直近の推移を詳細に分析すると、2025年10月に一時大台となる6.1万円を記録し、その後も2026年1月にかけて5.9万円を維持するなど高値圏での安定が目立ちました。同年春の引越しシーズン（4月）には、期間内最高値となる6.3万円まで急伸。直近の5月（6.0万円）、6月（5.8万円）は季節的な落ち着きを見せているものの、現在の平均賃料である5.9万円の周辺に整然と収束しています。2025年1月の最安値（5.2万円）と比較すれば底値は完全に切り上がっており、エリアの賃料ポテンシャルは着実に高まっています。

JR神戸線（東海道本線）で大阪駅（梅田エリア）までわずか1駅（約4分）という極めて高い交通利便性を誇る塚本駅周辺は、職住近接を重視する単身のビジネスパーソンから絶大な支持を集めています。大阪中心部への圧倒的なアクセスの良さを持ちながら、家賃相場が手頃な5万円台後半に収まっているバランスの良さは、市場における強い競争力です。空室リスクを低く抑えつつ、安定した稼働とインカムゲインを長期的に見込めるため、手堅い不動産運用を目指す投資家にとって非常に魅力的なマーケットと言えます。

大阪市淀川区の人口動向と将来予測

※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所　将来推計人口・世帯数　日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。

大阪市淀川区の人口は2025年から減少に転じ、そこから緩やかに減少する予測です。ワンルームマンション入居者のメインターゲットである生産年齢人口（15歳から65歳）も2025年をピークに減少を始め2040年までには12万人を割る見込みです。

近年、20〜30代の単身世帯を中心に「梅田エリア」や「北区・中央区」など職住近接を求めた都心居住の志向が高まり、相対的に郊外の利便性が劣るとされるエリア（例えばJR駅からやや遠い地域など）では人口が頭打ちになっています。

大阪市淀川区の外国人割合

2026年1月1日現在の推計人口183,444に対し、外国人住民数は11,920と外国人割合は6.50%です。大阪市24区の中で7番目に割合が多いエリアとなっています。

塚本駅周辺の主要施設

塚本駅は、JR神戸線（東海道本線）で梅田（大阪駅）までわずか数分という好立地にあり、駅前から広がる活気ある商店街が特徴です。近年は有名ラーメン店がひしめく激戦区としても知られ、レトロな雰囲気とグルメの街として親しまれています。

塚本駅周辺の主要大学と自宅外通学者数（推定）

塚本駅周辺に大学はありません。

塚本駅に似ている大阪府内の鉄道駅

海老江駅（野田駅・野田阪神駅）（大阪府大阪市福島区）

JR東西線（海老江駅）を利用すれば、梅田の地下に直結する北新地駅まで2駅という抜群のアクセスを誇ります。塚本と同様に淀川が近く、下町らしい商店街や路地裏の魅力が残る一方で、近年は大型商業施設やマンションの開発が進み、梅田近接のベッドタウンとして単身層からの需要が非常に高い点が共通しています。

東淀川駅（大阪府大阪市淀川区）

JR京都線で大阪駅から2駅（新大阪駅の隣駅）に位置する、非常にコンパクトな駅です。巨大ターミナルや新幹線停車駅のすぐ近くにありながら、駅周辺は驚くほど静かで落ち着いた下町の住宅街が広がっています。「主要駅の隣でありながら、家賃を抑えて静かに暮らせる」という穴場的な立ち位置が塚本駅と非常に酷似しています。

西九条駅（大阪府大阪市此花区）

JR大阪環状線とゆめ咲線、阪神なんば線が交差する交通の要所で、大阪駅（梅田）まで3駅（約6分）という好立地です。駅周辺には昭和レトロな居酒屋や下町らしい商店が密集しており、塚本駅前とよく似た活気と親しみやすさがあります。利便性の割に割安感があり、職住近接を求めるビジネスパーソンに選ばれやすい市場特性も共通しています。

大阪市淀川区のワンルームマンション関連の条例

大阪市淀川区においては、大阪市のワンルームマンション条例（指導要綱）が適用されます。

出典：大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱

区ごとにより厳しい規制が独自に設定されている東京都23区と比較すると、最低専有面積の基準などを含め、やや条件は緩い印象です。

塚本駅周辺の再開発情報

場所：大阪府大阪市西淀川区塚本1丁目・2丁目、淀川区塚本4丁目付近
最寄駅：JR神戸線（東海道本線）塚本駅
概要：古くからの木造住宅や店舗が密集する駅周辺エリアにおいて、安全で快適な歩行者空間の確保と防災機能の向上を目的とした道路整備が進められています。主要な生活道路（都市計画道路など）の拡幅や耐震化と連動し、老朽建物の集約・共同建て替えによる、耐震性の高い中高層の良質な複合マンションや店舗への更新が誘導されています。
竣工：各街区ごとに順次実施
参考：大阪市都市計画マスタープラン・西淀川区（大阪市）

場所：大阪府大阪市淀川区塚本全域・新北野付近（淀川河川公園周辺）
最寄駅：JR神戸線塚本駅、阪急神戸線・宝塚線十三駅
概要：塚本駅の東側から淀川河川公園、さらには隣接する十三エリアの再開発と連携した広域的な住環境の向上プロジェクトです。梅田に近接する高い交通利便性を活かし、民間主導によるファミリー層向けマンションの供給を促進。豊かな淀川の水辺空間へ繋がるウォーカブルな（歩きたくなる）街路の改修や、駅周辺の子育て環境・医療機能の充実が一体となって進められています。
竣工：継続的に推進中
参考：淀川区将来ビジョン（大阪市淀川区）

塚本駅周辺のワンルームマンション売却成約事例（成約価格）

FGHの2023年3月～2026年2月までの成約事例の一部です。

株式会社FGHでは塚本駅周辺のワンルームマンション売却実績が豊富です。その他の成約価格については個別にお問い合わせください。

塚本駅周辺の取扱物件一覧

塚本駅徒歩15分圏内のワンルームマンションの取り扱い実績です。査定価格については個別にお問い合わせください。

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塚本駅周辺のワンルームマンションについてよくある質問

塚本駅周辺の物件を売却するなら買取がおすすめ？仲介がおすすめ？

塚本駅周辺のワンルームマンション売却は、高く売るなら仲介がおすすめです。「即現金化したい」「築年が古すぎる」などのご事情がある場合は買取がおすすめです。

サブリース中・管理委託中の物件でも売却できますか？

弊社の売却依頼の約7割がサブリース中・管理委託中の物件です。解除してから売却するのか、そのまま売却するのか、ベストな方法をアドバイスさせていただきます。また、解除の際は先方業者様との交渉から伴走し、スムーズな解除を目指します。

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＞＞サブリース物件の売却方法 コツがわかれば高値で売却可能！