【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ！③

2020.3.2
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

購入目的は4年間の減価償却

私が購入した「Section 8（セクションエイト）」の物件は1戸100㎡以上あります。
 
301、306、607号のDタイプです。合計267,000ドル、約3000万円です。3ベットタイプで日本の間取りでいえば3LDKです。
 
H社のTさんからは「このタイプは人気があっていいですよ！」と太鼓判を押されて、売るときには強みになると判断したのですが、売却時に買ったときと同じH社から「いや、1ベッドのほうが小ぶりで売れやすいです」とひっくり返されて、これには驚きました。
 
購入の主な目的は法人の節税用です。
 
ご存じの通り、アメリカ不動産は建物の価値が大きく3000万円に対しての80％＝2400万円を4年で償却できます。
 
年間600万円、月50万円の減価償却ができるので買いました。
 
最悪、「Section 8」の不動産投資で失敗しても、減価償却の節税の下駄をはいていますから、トントンになるだろうという目論見で買ったのです。
 
これはあくまで当時の状況で、実際には2020年度の税制改正大綱に所得税法の見直しがあり、21年分以降は日本国内での損益通算には使えなくなります。
 
この件については、また改めて書こうと思います。
 
さて、アメリカ不動産投資では管理会社が必須です。
 
Tさんはセミナーで「管理会社が良くないとダメですよ」と言っていました。
 
たしかにTさんから紹介いただいた会社は、悪くはない管理会社だと思いました。
 
売るときは最悪でしたが、保有中にとくに問題はありませんでした。
 
何が良かったのかといえば、他のテキサス不動産を買った人にも話を聞いたのですが、毎月の修繕した明細のレシートを添付してくれます。
 
事前に修繕がすごく高いと聞いており、たしかに高額ではありますが、その明細がしっかり添付されていました。
 
物件管理費用は家賃の総金額に対しての11％です。
 
内訳でいうと、物件管理が6％で会計5％です。
 
会計というのは月次PL、損益計算書だけ試算表を送ってくれます。これを合わせて11％です。
 
アメリカに限らず、海外不動産は管理手数料が高めです。
 
また日本なら管理会社に不満があれば乗り換えられますが、アメリカではそうはいきません。
 
よほどの語学力がない限り交渉は難しいように感じます。
 
クレーム1つ訴えるにも苦労するでしょう。
 
私はたまたま管理会社に恵まれましたが、そうでないケースでは大変だろうと察します。
 
これも海外不動産投資のリスクではないでしょうか。
 
●税務担当から届いた節税の明細