【実録！テキサス不動産投資失敗/Tさん編】④

2020.9.14
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

テキサス州のコンドミニアム購入を決意

私のテキサス不動産売却のトラブルを綴ったコラム「アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ！」に多くのレスポンスをいただいております。
 
そんななか、東京都在住のサラリーマンTさんからメールをいただきました。
 
Tさんもまたテキサス不動産投資で失敗してしまった当事者で、「私の経験が皆さんの役に立つならば……」と詳しくお話いただきました。
 
当コラムでは【実録！テキサス不動産投資失敗/Tさん編】として、Tさんの失敗体験をご紹介いたします。
 
ご購入された物件は、下記の内容になります。
 
物件価格：99,800ドル
想定賃料：840ドル/月額
管理費：462ドル/月額
固定資産税：727ドル/年額
想定NOI：3,809ドル/年額
 
想定NOI利回り：3.81％　※空室損は考慮していません。
 

【第1回】 テキサス不動産の被害者Tさんからのメール
【第2回】 アメリカ不動産に興味を持ったワケ
【第3回】 初めてのテキサス不動産投資セミナー

 
以下Ｔさん談
 
私はR社の主催する不動産投資セミナーに参加して、すっかり購入する気になりました。
 
物件はテキサス州の北部にある「Tコンドミニアム」です。
 
コンドミニアムというと、タワーマンションのような大きなビルを思い浮かべるかもしれませんが、まったく違います。
 
別荘地のように木造の戸建てというか、テラスハウスが連なっています。
 
このような平屋もしくは2階建てのコンドミニアムが20棟200戸以上建てられているのです。
 
さすがアメリカだけあって、ゆったりとした造りで、敷地もとても広くて、一つの街が形成されています。
 
この200戸以上あるTコンドミニアムのうち150戸以上をR社が日本の投資家さんに販売をしていました。
 
1981年築で、平均の広さが75平米程度。木造のかなり古い建物ですから、そのままでは使えないため大幅なリノベーションを施すという説明を受けました。
 
価格はそのリノベーション費用も含めて9万9800ドルです。
 
それで想定賃料が840ドル程度。うち、管理費用が月々462ドルです。
 
管理費用がとても高く感じたのですが、これは火災保険料を含んだ料金です。
 
テキサスはたくさんハリケーンがくるため、火災保険が高い、と。そういった説明を受けて納得しました。
 
そのほか年間の固定資産税が727ドルです。じつは購入した2018年時点での固定資産税はもっと低かったのです。
 
R社の説明では、テキサスは他の州に比べて固定資産税は高めだけど、物件が古くて修繕が必要な状態ということで、価値が低くみられ、固定資産税も低いということでした。
 
それが2年間で値上がりしています。理由は不明です。
 
このように細かい説明を受けて購入を決断しました。
 
私が購入したのは、1番小さなユニットで価格も手ごろなせいか、人気がありすぐ売り切れました。