【実録!テキサス不動産投資失敗/Tさん編】⑫

公開日2021/01/18
更新日2021/07/31

 

2021.1.18
代表取締役社長 渡邊 勢月矢

【実録!テキサス不動産投資失敗/Tさん編】

 

知らないうちに入居者が住んでいた

私のテキサス不動産売却のトラブルを綴ったコラム「アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ!」に対して、感想のメールを東京都在住のサラリーマンTさんからいただきました。

Tさんもまたテキサス不動産投資で失敗してしまった当事者です。テキサス州ダラスで購入したコンドミニアムの改修工事の途中で、販売運営会社が破綻。物件を貸すことも売ることもできない状況が続いており、今なおトラブルの渦中におられます。当コラムでは【実録!テキサス不動産投資失敗/Tさん編】として、Tさんの失敗体験をご紹介いたします。

ご購入された物件は、下記の内容になります。

物件価格:99,800ドル
想定賃料:840ドル/月額
管理費:462ドル/月額
固定資産税:727ドル/年額
想定NOI:3,809ドル/年額

想定NOI利回り:3.81% ※空室損は考慮していません。

【第1回】 テキサス不動産の被害者Tさんからのメール
【第2回】 アメリカ不動産に興味を持ったワケ
【第3回】 初めてのテキサス不動産投資セミナー
【第4回】 テキサス州のコンドミニアム購入を決意
【第5回】 実勢価格を調査。相場より高くない、むしろ良心的な価格
【第6回】 ノンバンクで50%のローンを組んでユニット購入
【第7回】現地視察ツアーに参加、テキサス州のコンドミニアムを見学
【第8回】2019年夏、幹部による2億円の横領!?
【第9回】2019年いよいよR社の破綻へ……
【第10回】2020年春、いよいよR社が破綻!
【第11回】ダラス市からの是正勧告、放っておくと罰金

以下Tさん談

これは前々回のコラムでお伝えしたことですが、R社の破綻で管理会社を変えるように要請があり、別の管理会社へ変更しました。それがB社です。この状況なので、できればR社とは一切関係なく自身で管理会社を探したかったのですが、結局はR社から候補にあがっていた3社のうち、B社へ管理を移すことにしました。

なぜB社を選んだのかといえば、担当がYさんといって日本人女性だったからです。管理契約が済むと、さっそく調査をしてくださり、その結果、私の物件に入居者がいることが判明しました。どうやら2019年10月から入居しているようです。

これは初耳で驚きました。そもそもリノベーションをして8万円程度の家賃で貸し出す予定だったのですが、それがすでに5万5,000円で貸していたのです。私は初めて知りましたから、契約書がどこにあるのかもわかりません。そもそも2019年10月に入居しているのであれば、家賃は一体どうなっているのか……。B社から前の管理会社であるR社に問合せを入れていますが、一旦は「調べます」という返信があったものの、その後音沙汰なしの状況が続いています。

また、B社からの報告でわかったことで、工事がまだ終了していないと聞いていた部屋でも、いくつか内装工事が終わっているケースがあったようです。それを聞いて「もしかして私の部屋も内装工事が終わっていたから入居者が付いたのかも?」と期待しました。

そこで入居者さんの許可を得て、B社のYさんにお部屋の写真を撮ってきてもらいましたが、結果から言えば期待外れでした。アトリウム(ガラス張りのテラスのような部屋)の部分は水漏れが原因で穴が空いており、とてもリノベーション済には見えませんでした。その後、入居者さんから修繕工事を要求されています。

過去の契約や家賃については、未だ報告待ちになりますが、空室が埋まっても何の報告もなく家賃も入らないとは、一般的にはちょっと考えられない状況です(管理会社をB社に変更してからは賃料も入っています)。入居の付いた2019年の10月といえば、まだR社とは連絡が取れていた時期です。思い返してみるとこの頃から経営状況が悪化して、あらゆることが放置されていたのでしょうか。もしかしたら管理会社がきちんと機能しないなかでの入居で、賃料が支払われていなかった可能性も考えられます。

 

【実録!テキサス不動産投資失敗/Tさん編】
【第1回】 テキサス不動産の被害者Tさんからのメール
【第2回】 アメリカ不動産に興味を持ったワケ
【第3回】 初めてのテキサス不動産投資セミナー
【第4回】 テキサス州のコンドミニアム購入を決意
【第5回】 実勢価格を調査。相場より高くない、むしろ良心的な価格
【第6回】 ノンバンクで50%のローンを組んでユニット購入
【第7回】現地視察ツアーに参加、テキサス州のコンドミニアムを見学
【第8回】2019年夏、幹部による2億円の横領!?
【第9回】2019年いよいよR社の破綻へ……
【第10回】2020年春、いよいよR社が破綻!
【第11回】ダラス市からの是正勧告、放っておくと罰金
【第12回】知らないうちに入居者が住んでいた
【第13回】高額の会費がかかるオーナー会
【第14回】(最終話)しっかり物件を選んでも失敗はある

このコラムを書いている人

渡邊 勢月矢

渡邊 勢月矢

株式会社FGH代表取締役社長 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM ® (米国不動産経営管理士)徳島県生まれ、広島県育ち。 大学卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。「個人投資家の目線に立った不動産売買仲介事業をしたい」との想いを抱き2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算8000件以上の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

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