【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ！⑪

2020.6.1
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

「米国源泉徴収制度」（FIRPTA）を知っていますか？

長らく不動産業界に関わり、収益専門の不動産会社を経営している私は、不動産のプロであると自負しています。
 
それこそ日本においては多くの売買を経験しています。
 
だからこそ、余計にアメリカ不動産投資と日本の不動産投資の差を感じており、これまでコラムに書いてきたように、売却時のH社の対応や手続きには戸惑いを覚えました。
これまでのことを列挙すれば、
 
・周辺治安悪化、生活保護の厳格化、ハリケーンの影響によって売却を決意
・1戸89，000ドルで購入した物件が、1戸80,000ドルに下落
・引き渡し間際まで空室への修繕を行う不可解な管理会社
・セラーファイナンス・バルーン返済による支払い
 
くわえて最後のダメ押しともいえるのが「米国源泉徴収制度」（FIRPTA）です。FIRPTAは、アメリカの連邦税で日本にはない税制度です。
 
日本では個人売却の不動産利益に対して、短期譲渡税や長期譲渡税というものはありますが、これはあくまで高く売った場合にかかる税金です。
 
しかし売却源泉税は高く売る・安く売ることに関係なく、売却金額の10～15％が源泉徴収される法律です。
 
とにかく外国人・外国法人がアメリカの不動産を売却したら支払わなくてはなりません。
 
これを知っている人はあまりいないでしょう。
 
ただし、「キャピタルロスであれば、免税手続きができる」とされています。
 
私の場合は240,000ドルの15％となり、36,000ドルです。
 
ここまでまとまった出費があるにも関わらず、購入時に説明がまったくありませんでした。
 
私はこの話を聞いてすぐH社のTさんにSNSで問合せをしました。すると、こんな返信が返ってきたのです。
 
【2018年7月24日に質問】
私：「物件売却の際にアメリカで源泉徴収 されるお話を聞きましたがいかがでしょうか？」
 
Tさん：「非居住者は原則的に源泉されますが、有無を言わさずというわけではなりません」
 
私：「有無を言わさずではないのですか？」
 
Tさん：「税務アドバイスは資格者の範囲になるので、一般論としては共有します。源泉徴収されても確定申告で還付されるものです」
 
私：「そういったことを事前に伝えてほしかったのです。なにしろ15％も源泉徴収されるのは大きいです」
 
その後、私はテキサスの管理会社の会計担当のMさんから「キャピタルロスの場合は免税手続きをすれば、源泉徴収されませんよ」と聞きました。
 
89,000ドルで買ったものが80,000万ドルになっているのだから、どう考えてもキャピタルロスです。
 
そこで、900ドルの報酬を支払って免税手続きをお願いしました。
 
これで、売却金額の15％を源泉徴収されずに済むと安堵したのですが、結果は否認でした。
 
どうやら、アメリカでの経済活動が短い場合は否認されるケースがあるそうです。
 
結局、36,000ドルを源泉徴収されることになってしまいました。
 
今年の7月に法人の決算があり9月に申告します。
 
それと合わせてアメリカでも確定申告すれば、源泉徴収された金額は年内に還付されるかもしれませんが、もしかすると来年になりかねないという状態です。
 
私の場合はキャッシュで買っているのでまだマシですが、これがローンを組んで買っていて残債が残っているケースなら悲惨です。
 
売却額が購入額より安くても一旦はFIRPTA で10～15％を支払わないといけない可能性もあり、そうなれば持ち出ししないと売れません。
 
このようなリスクがあることを、アメリカ不動産を販売する業者は説明しているのでしょうか。
 
●「米国源泉徴収制度」（FIRPTA）で36,000ドルの支払いが発生