【実録！テキサス不動産投資失敗/Tさん編】⑫

2021.1.18
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

知らないうちに入居者が住んでいた

私のテキサス不動産売却のトラブルを綴ったコラム「アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ！」に対して、感想のメールを東京都在住のサラリーマンTさんからいただきました。
 
Tさんもまたテキサス不動産投資で失敗してしまった当事者です。
 
テキサス州ダラスで購入したコンドミニアムの改修工事の途中で、販売運営会社が破綻。
 
物件を貸すことも売ることもできない状況が続いており、今なおトラブルの渦中におられます。
 
当コラムでは【実録！テキサス不動産投資失敗/Tさん編】として、Tさんの失敗体験をご紹介いたします。
 
ご購入された物件は、下記の内容になります。
 
物件価格：99,800ドル
想定賃料：840ドル/月額
管理費：462ドル/月額
固定資産税：727ドル/年額
想定NOI：3,809ドル/年額
 
想定NOI利回り：3.81％　※空室損は考慮していません。
 
以下Ｔさん談
 
これは前々回のコラムでお伝えしたことですが、R社の破綻で管理会社を変えるように要請があり、別の管理会社へ変更しました。それがB社です。
 
この状況なので、できればR社とは一切関係なく自身で管理会社を探したかったのですが、結局はR社から候補にあがっていた3社のうち、B社へ管理を移すことにしました。
 
なぜB社を選んだのかといえば、担当がYさんといって日本人女性だったからです。
 
管理契約が済むと、さっそく調査をしてくださり、その結果、私の物件に入居者がいることが判明しました。
 
どうやら2019年10月から入居しているようです。
 
これは初耳で驚きました。そもそもリノベーションをして8万円程度の家賃で貸し出す予定だったのですが、それがすでに5万5,000円で貸していたのです。
 
私は初めて知りましたから、契約書がどこにあるのかもわかりません。
 
そもそも2019年10月に入居しているのであれば、家賃は一体どうなっているのか……。
 
B社から前の管理会社であるR社に問合せを入れていますが、一旦は「調べます」という返信があったものの、その後音沙汰なしの状況が続いています。
 
また、B社からの報告でわかったことで、工事がまだ終了していないと聞いていた部屋でも、いくつか内装工事が終わっているケースがあったようです。
 
それを聞いて「もしかして私の部屋も内装工事が終わっていたから入居者が付いたのかも？」と期待しました。
 
そこで入居者さんの許可を得て、B社のYさんにお部屋の写真を撮ってきてもらいましたが、結果から言えば期待外れでした。
 
アトリウム（ガラス張りのテラスのような部屋）の部分は水漏れが原因で穴が空いており、とてもリノベーション済には見えませんでした。
 
その後、入居者さんから修繕工事を要求されています。
 
過去の契約や家賃については、未だ報告待ちになりますが、空室が埋まっても何の報告もなく家賃も入らないとは、一般的にはちょっと考えられない状況です（管理会社をB社に変更してからは賃料も入っています）。
 
入居の付いた2019年の10月といえば、まだR社とは連絡が取れていた時期です。
 
思い返してみるとこの頃から経営状況が悪化して、あらゆることが放置されていたのでしょうか。
 
もしかしたら管理会社がきちんと機能しないなかでの入居で、賃料が支払われていなかった可能性も考えられます。