【特集】アメリカ不動産投資、売却は気をつけろ！⑥

2020.4.2
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

なぜ？　家賃滞納にテキサス州からの支払い停止

前回、売却を決意したところまでお伝えしました。
 
ここで売却前の運用実績をご紹介しましょう。
 
2018年の運用実績には満足していましたが、2019年は散々な結果となりました。
 
まず、2019年の運用実績をご覧ください。
 
【2019年1月～7月】家賃収入＄13,641　支出＄16,907　純利益▲＄3,266　

 
2019年の1月から7月の家賃収入が13,641ドルです。これは発生ベースです。
 
2018年は12カ月間で33,320ドルでした。ところが2019年は7カ月で家賃収入が13,641ドルは大きく下がっています。
 
発生ベースで家賃収入が低いのに、そのうち未収家賃が2,673ドル（約30万円）です。
 
これに支出が16,907ドルありますから、純利益がマイナス3,266ドル（約34万円）です。
 
どうしてこういうことが起こってしまったのかといえば、物件の売却情報を入居者が知ったのが原因かと思われます。
 
私は3月に売却依頼をしたのですが、どうやらH社の提携である管理会社を通じて「オーナーが売却する」という情報が入居者に伝わったらしいのです。
 
売却情報が入居者に漏れると、家賃を支払わなくなるといいます。
 
その神経が理解できないのですが、入居者からすれば、「オーナーが代わるらしいよ。それじゃ家賃を払わなくてもいいね！」という了見だそうです。
 
そのため、普通なら売却を決めてから契約決済を急いでするのです。
 
しかし、私は物件を法人名義で購入しており、決算の関係から8月に売却をしたいという希望がありました。
 
その結果、4．5．6．7月がほとんど家賃が入らなかったのです。
 
そもそもオーナーチェンジすることを、3月時点で管理会社から入居者に伝える理由がよくわかりません。
 
慣習的にオーナーの不利益になるのであれば、伝えるタイミングを考慮すればよいのでは？と思います。
 
ルールとして伝えなくてはならないなら、「入居者に伝えた段階で家賃が未払いになる可能性が高い」ということを、私に伝えるべきではないでしょうか。
 
さらには、これもよく分かりませんが、セクション8の生活保護の肩代わりする家賃を、いきなり州が払わなくなりました。
 
その理由は、「インスペクション（建物の診断）ができていない」という理由です。
 
これも不可解な話で、インスペクションについてはそのような話はこれまで一切聞いていません。
 
なぜ急に言い出したのかは不明ですし、「それなら今までどうして払っていたのか？」という疑問がわきます。
 
例えば、インスペクションが行われておらず、行わなくてはいけない義務を拒否した結果、やむなく支払いをストップする……という話であれば、理解できますが管理会社からは何も報告を受けていません。
 
会話としてはこのような感じです。
 
「どうしてテキサス州からの家賃が払われていないのですか？」
「インスペクションで引っかかったらしいです。もうこの家には払えないと州が言っています」
「それは、事前にわからないものですか？」
「わかりません」
 
入居者は家賃を払わない、州からの生活保護家賃も支払われない、そうなれば当然のごとく、入金は0です。
 
それどころか支出ばかり増えていきます。
 
これには私も困ってしまいました。
 
支出については次回のコラムでお伝えします。
 
●2019年1～7月の明細