【不動産投資 一棟編⑤】様々な投資指標

公開日2021/06/28
更新日2024/01/11

2021.6.28
代表取締役会長 渡邊 勢月矢

投資

【不動産投資 一棟編⑤】様々な投資指標

前回は、「利回りの落とし穴」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
今回は、不動産投資において活用できる「様々な投資指標」についてお話したいと思います。
 
投資指標と聞くと、何だか難しそうと思いがちですよね。
 
ここでは、株式投資領域や会社財務分析でよく使われる投資指標(PBR、PER、ROEなど)ではなく、あくまで不動産投資領域で使える投資指標を分かりやすくお伝えしようと思います。
 
横文字だとイメージしづらいと思うので、漢字ベースでいきますね(笑)
 
全て覚えるのは大変なので、実務で使える指標を中心にお伝えしていこうと思います。
 
以下①~⑬の13の投資指標と⑭、⑮の当社独自の2つの投資指標になります。
 
①総潜在収入(GPI:Gross Potential Income)
②実行総収入(EGI:Effective Gross Income)
③運営費用(OPEX:Operating Expenses)
④営業純利益(NOI:Net Operating Income)
⑤年間返済額(ADS:Annual Dept Service)
⑥税引き前キャッシュフロー(BTCF:Before Tax Cash Flow)
⑦税引き後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)
⑧借入返済余裕率(DCR:Dept Coverage Ratio)
⑨損益分岐入居率(BER:Break Even Ratio)
⑩負債比率(LTV:Loan To Value)
⑪全期間利回り(IRR:Internal Rate of Return)
⑫総収益率(FCR:Free and Clear Return)
⑬自己資金配当率(CCR:Cash on Cash Return)
⑭売却運用率
⑮リスクパーセンテージ

 
今回は、総潜在収入のGPIについてです。
 
読んで字のごとく、潜在的な収入(家賃)がいくらか?ということです。
 
現状の家賃が相場的に適正かということを図る指標になります。
 
例えば、家賃が6万円で賃貸中だとしても現実的にはその6万円が相場よりも安かったり、高かったりします。
 
相場的に適正な家賃に引き直すことにより、物件の潜在的な家賃収入が明確になります。
 
総戸数6戸のアパートの賃貸中の賃料が各部屋6万円として総賃料は36万円ですが、相場的に本来は、7万円とれるのであれば、総潜在収入(GPI)は、42万円ということになります。
 
また、現状空室の部屋も入居可能であれば満室として含みます。
 
満室想定家賃に近いですが、家賃が適正かどうかを判断することが重要です。
 
総潜在収入(GPI)を知ることで、物件が持つ本来の収入がわかり、大きな投資判断材料となります。
 
今回は、以上になります。
 
次回は、「実行総収入(EGI)」をお伝えします。

このコラムを書いている人

渡邊 勢月矢

渡邊 勢月矢

株式会社FGH代表取締役会長 CPM ® (米国不動産経営管理士)徳島県生まれ、広島県育ち。 大学卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。「個人投資家の目線に立った不動産売買仲介事業をしたい」との想いを抱き2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算8000件以上の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。 保有資格:宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

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