【不動産投資　一棟編⑮】負債比率（ＬＴＶ：Loan To Value）

2021.12.27
代表取締役会長　渡邊　勢月矢

前回は、「損益分岐入居率（ＢＥＲ：Break Even Ratio）」についてお伝えしました。
 
前回のコラムはこちらになります。
 
ここでまた10回目と同様に今までの指標のおさらいをしてみますね。
 
2021年6月28日から「様々な投資指標」というコンテンツで現在、①～⑨と⑮の１０個の指標をお伝えしてきました。

①総潜在収入（ＧＰＩ：Gross　Potential　Income）

②実行総収入（ＥＧＩ：Effective Gross Income）

③運営費用（ＯＰＥＸ：Operating Expenses）

④営業純利益（ＮＯＩ：Net Operating Income）

⑤年間返済額（ＡＤＳ：Annual Dept Service）

⑥税引き前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ：Before Tax Cash Flow）

⑦税引き後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ：After Tax Cash Flow）

⑧借入返済余裕率（ＤＣＲ：Dept Coverage Ratio）

⑨損益分岐入居率（ＢＥＲ：Break Even Ratio）

⑩負債比率（ＬＴＶ：Loan To Value）←今回

⑪全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）

⑫総収益率（ＦＣＲ：Free and Clear　Return）

⑬自己資金配当率（ＣＣＲ：Cash on Cash Return）

⑭売却運用率

⑮リスクパーセンテージ　

簡単にお伝えしているつもりですが、どうでしょうか。
 
なかなか、伝える事って難しいですね・・
 
始めたからには最後までお伝えしていきます！あと５つです。
 
今回は、様々な投資指標の⑩「負債比率（ＬＴＶ：Loan To Value）」についてお話したいと思います。
 
物件価格に対して借りているお金がどのくらいの割合を占めているかを確認する数値になります。
 
英語表記ＬＴＶは、ローン・トゥー・バリューの略語です。
 
不動産購入の際は頭金を入れることが失敗しない大原則です。
 
自己資金少なめの投資を希望される方が多いですが本来の理想は頭金２割です。頭金を２割入れるとＬＴＶは80％となります。
 
物件価格を時価とするか簿価（会計上の評価額）とするかの違いはありますが、ここでは時価と考えましょう。
 
時価は、いわゆる市場価格となるので、すでに物件を購入されている方は、今売却したらどのくらいで売れるかを確認してＬＴＶをチェックしてみましょう。
 
これから物件を購入される方は、市場価格が購入金額となります。

計算式は、至って簡単で、

ＬＴＶ＝融資額（残債）÷市場価格×100

となります。

• 市場価格5,000万円の一棟アパートの残債が4,000万円の場合は、

4000万÷5000万＝0.8×100＝80％となります。

利回りの低い区分投資マンションで、いまだにフルローンで購入をしてしまっている方などのＬＴＶは、残念ながらかなり不健全なＬＴＶとなってしまいます。

• 市場価格2,800万円の区分投資マンションの残債が2,990万円の場合は、

2990万÷2800万＝1.06×100＝106％となります。

市場価格に対して残債が少ないのが本来あるべき姿ですが、実際には、市場価格に対して残債が多くなってしまっているケースも多々見受けられます。
 
その場合は、売却する際にいわゆる「持ち出し」が出る可能性が高くなってしまいます。
 
自己資金はあるがあえてフルローンを組んでいる方は別として、一定の頭金を入れた方が投資としては安全です。

LTVは購入時も保有時もそれぞれ投資の安全性を図ることが出来ますので検討物件、保有物件で検証いただくことをお勧めします。

いかがでしたか、ＬＴＶ（ローン・トゥー・バリュー）
 
分かりやすい指標でかつ重要な指標です。
 
不動産会社の営業パーソンに「ＬＴＶ80％以下にしないとねー」とか言ってみたら、このお客様わかってるなーって思われること間違いなしですよ。

次回は、全期間利回り（ＩＲＲ：Internal Rate of Return）をお伝えしたいと思います。
 
今年も、最後のコラムになりました。
 
皆様も良いお年をお迎えください。
 
また、来年も宜しくお願い致します。